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2013年上半年深圳房地产统计分析报告来源：szhome研究中心作者：吴上锦张粉层【内容摘要】2013年上半年深圳楼市在2012年营造的良好氛围中大放异彩，纵然2月底曾出台了新的调控政策，但无碍于楼市继续升温，以“量价齐升”的结果交出了一份靓丽的成绩单。2013年上半年刚需仍然是楼市的主导力量，单价2万左右的产品成为楼市的成交主力，但一些高端产品同样吃香，如天御香山、合正香蜜原著、鲸山觐海、伍兹公寓等，虽然价格高昂，但同样成交活跃，甚至出现抢购现象。片区方面，龙华、龙岗中心城仍然是全市新房市场的供求主力，西乡、观澜、布吉、坪山新区等持续活跃，光明新区、坂田爆发力强大。综上所述，2013年深圳楼市全面开花，无论地段好坏、价格高低，均大获丰收，市场正由温热向高热迈进，楼市调控受到强大挑战，调控成果受到极大威胁，后市的风险和不确定性陡增……上半年深圳共批准预售住宅253.82万平方米，同比增加65.5%……上半年深圳共成交新房237.17万平方米，同比增加49.8%……上半年深圳的新房成交均价为21375元/平方米，同比上涨20.4%……上半年深圳新房市场供求比为1：0.93，供应略大于需求……上半年深圳的房价收入比为18.8倍，有所回落，但仍远远高于国际上限（6倍）……上半年深圳的租售比达1∶403，远远超出合理底线（1∶300）……上半年深圳共成交二手商品房441.65万平方米，同比翻番……上半年深圳二手房的挂牌均价为24504元/平方米，同比上涨27.4％……上半年深圳住宅租金为53元/平方米/月，同比上涨12.8％……上半年深圳二手房的成交量约是新房成交量的近2倍……上半年深圳二手商业的挂牌均价为72345元/平方米，同比上涨近30%……上半年深圳商业租金为292元/平方米/月，同比上涨近40%……上半年深圳二手写字楼的挂牌均价为33942元/平方米，同比上涨3.7%……上半年深圳写字楼租金为126元/平方米/月，同比上涨6.8%……第一部分：2013年上半年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，随着深圳城市旧改幅度的加大，城市更新用地量激增，相反，公开出让的土地量则较少，2013年上半年深圳全市仅成交3块土地，其中1块居住用地，1块商业性办公用地、1块商业服务业设施用地。1块居住用地位于光明新区，用地面积47175.81平方米，建筑面积188710平方米，成交金额141000万元，楼面地价7472元/平方米，该地块属于公开出让，由普宁市盛迪嘉置业投资有限公司竟得。故居住用地能够为市场提供的有效供给约为19万平方米。1块商业性办公用地位于南山区，用地面积3427.94平方米，同比减少88.2%，建筑面积15000平方米，同比减少76.2%，成交金额11600万元，同比持平，楼面地价7733元/平方米，同比增加3.2倍，该地块属于定向转让，由深圳供电局有限公司竟得，项目建成后全部限自用，故商业性办公用地不能为市场带来有效供给。1块商业服务业设施用地位于南山区，用地面积4322.29平方米，同比减少84.4%，建筑面积63800平方米，同比减少七成，成交金额63000万元，楼面地价9875元/平方米，同比减少1.7%，该地块属于定向转让，由海信南方有限公司竟得，项目建成后70%限自用，故本地块能够为市场带来的最大有效供给不足2万平方米。点评：深圳是个滨海城市，土地资源十分有限，近年来，可公开出让的土地越来越少，2013年上半年，土地市场能够为住宅市场带来的有效供给不足20万平方米，体量相当小，不过值得欣慰的是，近年来深圳城市更新用地的体量逐渐增加，大大缓解了房地产市场的供给压力，也进一步缓解了房价过快增长的压力。附一：2013年上半年成交地块分布情况附二：2013年上半年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2013年上半年新房供应分析2013年上半年，史上最严厉的“国五条”出台，抗起打压高房价的重任，国五条继续从限购、限贷、二手房交易按差价20%严征个税、制定房价控制目标等方面，对房地产市场进行调控，新政于4月份开始实施，从上半年楼市的运行情况来看，新政的调控效果不尽人意，对于宏观调控已司空见惯的房地产市场，对于新出台的调控举措已有一定的免疫能力，2013年上半年，房价一路看涨，成交量继续放大，在成交继续向好的氛围下，深圳楼市推盘量明显加大。根据深圳房地产信息网的监测，2013年上半年深圳住宅预售面积253.82万平方米，同比增加65.5%，住宅预售套数27079套，同比增加62.4%。2013年上半年预售的项目有别墅、高档住宅、普通住宅，其中普通住宅是楼市供给的主力。上半年楼市的推盘量主要分布在特区外，特区内、外住宅预售量之比为1：5.1，特区内住宅预售面积41.59万平方米，同比增加81.6%，住宅预售