2013年青岛雨润物流项目市场调研报告.pptxVIP

;目录 一、项目调研情况汇报 1、项目介绍 2、定位思路 3、重点业态调研 (1)食品及泛食品批发城的分析与总结 (2)主题游乐场的分析与总结 (3)特色餐饮风情街的分析与总结 (4)小商品批发城的分析与总结 (5)汽车用品配饰城的分析与总结 二、项目总体规划建议 三、项目投入产出收益分析;一、项目调研情况汇报; 目前青岛 人口超过 800万人 ，目前中心城区人口370万。 到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口，中心城区人口约500万人，。 中心城区由市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7区组成，总面积1408平方公里。 未来城市规划区，总面积约2870平方公里。 本项目位于城阳与红岛交界，处于大青岛中心区域，距离目前市中心约23公里。 ;项目介绍—地块情况;;;;放弃零售商业的原因：;;;食品及泛食品批发城的专题分析; 山东地区预包装食品一级批发市场分布于临沂市和济南市; 因临沂市物流优势明显，故辐射范围大于济南。 ;青岛副食品批发市场分布;;食品批发业态定位总结： 1、一级批发市场竞争对手：临沂食品城(预包装食品)及藤州市场(干货)。 2、建议食品城定位须进行差异化定位； 3、招商对象锁定品牌生产厂家及食品进出口贸易商，产品选择兼顾中高低端，拉伸产品档次； 4、扩大招商范围至食品相关产品，打造胶东半岛泛食品流通平台、进出口贸易平台及电子商务平台。 5、建议定位在一号地块；规模不低于8万㎡的泛食品城； 6、建筑形态及体量建议： 食品糖酒/饮料/调味品/食品等，重货采用兵营式商铺一拖一及街铺，体量3.8万平米； 高端酒/小食品/进口食品/酒店用品等采用MALL形式，体量4.8万方； 三层及四层区域需考虑仓储用途，加大承载，用途视招商情况 及周边仓储供应情况调节。;主题游乐场的专题分析;项目周边主题游乐场分布情况;方特梦幻王国;海上嘉年华;项目分析;特色餐饮风情街的专题分析;;区域;1、项目位于204国道，来往大中型车辆较多，消费环境差； 2、位于物业园区，不适合大型主题餐饮、休闲类业态的定位； 2、项目周边无社区支撑，消费客源无支撑； 3、青岛市区，特??是城阳区其商业核心区及韩式特色街区已成一定的规模和历史，周边消费者已有固定的消费习惯； 4、地块周边缺乏人流、客流及商业氛围，特色餐饮的招商和运营均存在极大难度。 因此，不适宜将特色餐饮风情街作为项目内主力业态定位，建议规划引入能满足项目需求的配套餐饮。;小商品批发城的专题分析;临沂主要小商品批发市场分析;临沂小商品市场分析;城阳区批发市场总规模达到196万m2，主要集中在以下几大产业： 1、农副产品类：71万m2 2、服装产业：53.5万m2 3、工艺品产业：46万m2 4、建材产业： 44万m2 结论:城阳区各类专业市场规模大，其中，农副产品批发市场对我们项目存在很大压力。;胶东区域在建“商贸城”项目;分析： 1、周边一级小商品类市场规模达200万㎡，非常成熟。 2、周边正在崛起更大规模商贸城，市场总量高达500万㎡。 3、小商品市场已经超越了正常的支撑比例，供大于求。