共有产权保障房管理的私法属性及调节意义.pdfVIP

住房保障 l 制练得林 共有产叙保障房管多重份彩、法i在怠俯学意义 ·郭伟明 -、 保障性住房察行共有产权的积极意义 私法是调整平等主体间利益关系的法律.包括民搓、商 桂、家庭法等，区别于公注调整国家与个人关系，涉及公共 权力强制干预特点的桂律。在保障房中实行共有产权后， 政 府或其指定机构通过让渡土地收益等方式出资，与购房家庭 共同拥有房屋产权。从房屋权属关系着，政府与购房家庭是 平等的产权共有人，按照《物权法》等法律规定，共有产权 人均享有该套保障房的占有、使用、收益、处分等权利，共 有一方要将所持房屋份额出租或出售，必须征得另一方的同 意，并且共有人有优先购买其份额的权利. 在房屋上市交易 ， 共有人有权获利与其产权份额相应的收益。因此房 获利时 屋产权共有后，对保障房的管理实质属于私法调节性质。保 购房人可转让经济适用房. {旦应按照届时同地段普通商品住 障房实行共有产权较仔地解决了保障房的上市回购、收益分 房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价 配、使用管理等问题，一些专家学者认为， 共有产权保障房 款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。 避免了以往经济适用房的多种弊端， 应发展共有产权型保障 2007 年，建设部等七部委出台的《经济适用住房管理办法》 房.停止建设及供应经济适用房。 (建住房(2007) 258 号)对有关规定作了细化，此后各地根 现行经济适用房制度模式可以看作是公洁调节的思路， 据实际陆续规定了经济适用房上市交易应交纳的土地收益差 即政府制定规则，家庭可以选撑买或不买.m购买保障房 价，如北京为差价的70%、广州为差价的 80%、厦门为差价 后就须按相关规定执行，体现的是公权力干预关系。 2007 的 90%、宁搜为差价的50%。从政策制定初衷来看， 经济 年《国务院关于解决城市低收入家庭佳房困难的若干意见》 适用房是划拨用地，政府让渡了土地收益.并且有税费减免 对经济适用房的上市交易管理等内容作了规定，包括购房人 等一系列优惠政策，因此政府有优先回购和收益分配的权 拥有有限产权、购房不满5 年不得直接上市交易，满5 年后 利.从具体操作实践看，家庭如想将经济适用房产权性质 变为商品房产权. 必须按规定交纳土地收益后， 凭借交纳 证明才能办理相关手续，因此政府维护公共利益的正当性 和操作性不容置疑。但在涉及家庭违规出租、出售时，由于 目前的经济适用房政策仅限于规范性文件，法律层级不够. 无法进入行政处罚或司浩强执程序，出现了经济适用房公 注调节性质与法律位阶不够的矛盾，导致缺乏有效监管和处 理。与公法体系的行