百店千人地产经纪权证案例201274.ppt

案例三十一 某置业顾问带客户看了一套房，在签合同之前房东没有把房子的具体情况如实告知置业顾问，直到过户查档才知道房子在过户之前是做过继承后再次做过赠予，虽然是直系亲属赠予可是房子没满五年，那么个人所得税要上全额的20%，房东和客户都不愿承担，说是置业顾问在之前查档时没有告知双方。最后解除合同，没有交易成功。 在签订合同时应仔细询问房东之前有做过赠予或是继承，如有请带房东到产权处查档，清楚的知道房子的整个情况，以免在过户时产生不必要的纠纷 案例三十二 在签订合同时按正常程序询问房东房屋情况，从房东处得知房屋在银行抵押，并且也提供了当时贷款时的买卖合同，置业顾问就以房东提供的买卖合同给客户算了税费，当过户当天从档案室查出的不动产发票和当时房东所提供的买卖合同价格不一样，价格低了很多，由于是144㎡以上满五年的房子是差额营业税，无形当中差额抵扣部分少了，税费也就高出来，后来才知道当时房东做了大小公证，此时房东客户都不愿意出多出来的税费，最后从中介费中扣除。 在给客户算税费时一定要求房东提供不动产发票或是契税发票，确认后再算税费，以免造成不必要的损失。 案例三十三 未成年子女是共有人，房东是离异并且至今未婚，房子是在离异后购买的，置业顾问由此判断房子和房东前配偶没有关系，在过户时公证处告知要求房东前配偶也同时到场签字，因为房子共有人是未成年子女，为此耽误了过户时间，客户要求中介费打折。 只要房屋有未成年子女父母双方都必须到场签字，因为不论离婚与否，父母都享有对未成年子女的监护权。只要有未成年子女不论离婚前后买卖的，未成年子女的父母都必须到场签字。 案例三十四 有一套房屋产权证附记栏标注是单位资产有偿转移，通过官渡区查档室查询属于经济适用房，所以需要交纳土地收益金。 在过户前如不清晰房产属性，请先通过查档落实产权 案例三十五 某房产之前曾做过继承，赠予，换证后进行买卖，通过查档有50%的产权份额属于赠予，未满5年并且产权证上登记两套房屋交易其中一套，职业顾问疏忽赠予50%的份额需交纳20%的个税，导致交易未完成。 房屋交易属于特殊的，需要提前查档，多方落实 案例三十六 卖方户口册上有曾用名，做委托时曾用名需做在上面，产权处需提供户籍证明。 检查客户资料时因认真核实 案例三十七 客户夫妻双方都有市公积金，客户在签合同前就已经再三强调必须纯公积金贷款，他们就要享受公积金的福利，置业顾问在给客户查询征信时，漏查了客户配偶的征信，在办理完一切过户手续后，贷款资料交于公积金中心时，查出主产权人的配偶的征信有问题（助学贷款有14次逾期），因此公积金中心不给予审批，现转商业贷款，但客户不答应要求退件处理，原房东已经回到山东，此贷款只能由公积金贷款转为商业贷款，客户若公积金贷款无法贷款就要求退件，而房东远在山东，退件造成的损失很大。 此案例主要是因为在审核客户资料及查征信一定要仔细，不可忽略大意，如此造成了三方面损失，做客户的工作，先转为商业贷款，逾期记录消档后转为公积金贷款。 案例三十八 客户是大学教师，是那种认死理的人， 对于产权问题一直纠结房东，十分难沟通，房东原是事业单位的员工，曾与单位签定一份享有福利分房的协议，协议中提出工作未满25年的员工，房屋产权归由单位，私人不得进行买卖，但房东在离开此单位时，就已经将享受福利的房款支付给单位，单位也已将房产证发放于房东，房东已经可以享有处理此房屋的权力，但房东原单位没有将此事与房产交易中心进行协调，还遗留着之前的分房协议问题，在办理过户之后三天，产权中心打电话给客户告知客户这产权有异议，须房东提交一份有效的证明文件方可完全过户到客户名下，房东很配合产权交易中心，协调了原单位主管此事的领导及提交了证明文件，产权无任何问题可顺利过户到了客户名下 遇上这样纠结的问题，一定要协调安抚好客户，维护好房东与客户之间的关系。 案例三十九 房东于2006年1月在新疆结婚，在此间房东张某到昆明买房由于明政局没有联网所以房东用未婚证明购房及贷款，2006年11月在新疆离婚后于2009年在昆明结婚，在卖房时由于年龄较大所以要求提供初婚证明，并且也开来了，但户口是2008年从新疆迁移到昆明，明政局不连网看不到之前的婚姻要求回新疆提供一份，此时房东说出实情之前有过婚史，提供了离婚时的资料，要求换证。此时前妻不能到场，新疆不可做单方委托，而产权处要求双方到场签字。 1.让从新疆从公证处做一份申明书，说清房屋同意归男方张某所有，就可以换证。 2.对于年龄比较大，结婚时间不太长的夫妻（房东）要求提供初婚证明。 案例四十 房屋实际位于某小区4幢2单元301号，但产权证上为某小区4幢4单元202号，到产权处查档为某小区4幢2单元301