焦作万方·壹街全程营销策划报告.ppt

重点解决“怎么卖” 在对客户的引导中加强本项目的“高性价比，升值潜力大”等卖点的传达，使得商铺价值得到客户认可，让客户自己心中产生认知——物有所值，物超所值。 (五) 渠道策略 在营销渠道的建设上，我们为了将项目的价值传播更快、项目去化更快，我们将改变房地产传统的“坐销”模式，采用“行销”方式。即对目标客户所在区域做巡展，派出“小蜜蜂”（行销人员）对目标客户进行地毯式搜索，利用DM单派发与其深入接触、沟通，进行意向客户登记。有效的挖掘大客户。 (四) 核心策略：高性价比 一、整体营销思路 充分结合市场现状，充分考虑产品的特点，充分考虑目标客户的承受能力，充分考虑竞争力，实施一铺一价原则。 (六) 价格定位原则 我们有哪些优势可以卖？拿什么去吸引客户？ 卖地段 重点突出项目与城市规划方向吻合，项目北边为新山阳商城、南边 为建设中的职教园，规划招生规模10万人左右，本案及东方花园实 为连在一起的居住区，拥有固定消费人群3万，周边还将兴建多个 住宅小区的，本案无疑将成为该区域的中心和交汇点，而且北临人 民路，东临中原路，南邻丰收路等城市主干道，项目商业潜力巨大。 一、整体营销思路 卖规模 本案及东方花园入住业主将有近3万人，且项目南边的焦作职教园正在 建设中，按规划招生规模10万人，学生、业主再加教职员工等共有15 万人，巨大的消费市场将使这里的商业投资及经营都大有所为。 一、整体营销思路 卖机遇 项目周边将有多个小区，居住人口众多，这里的生活配套服务商业 存在市场发展机遇。 众多的业主和学生足以支撑本案的商业物业。 新山阳商城开业后，区域的商业氛围及人流将大大提升。 一、整体营销思路 卖前景 强化项目升值前景描述； 庞大的消费人群和巨大的消费市场，加强投资者和经营者信心； “社区商业” 变为“区域商业”——新山阳商城的开业，职教园开始 招生及周边社区业主的入住等，将会形成一个大型住宅片区，届时 常住居民大增，本案商业将从“社区商业”逐变发展成“区域商业”。 一、整体营销思路 卖升值空间 1、背靠大树好乘凉，大型社区、新山阳商城、 职教园为主依托， 就是保值和升值的信心保证； 2、以较低价格销售，把升值空间留给投资者，堪称“原始股” 卖投资安全 ①投资方式——可自营出租，自由支配； ②风险低——住宅底商风险性低，投资的安全性高。 一、整体营销思路 定价原则 一铺一价、好铺优价： ①小面积商铺需求多,租金价高； ②大面积商铺需求差,难租价低； ③两端商铺高于中间商铺； ④北面高于南端。 稳定原则 折扣、优惠、对每一租铺者一视同仁，每一个铺位一个价格，做到一铺一价。 一、整体营销思路 二、推广策略 采取“低价入市、高品位入市”的策略 2.1推广总方向 二、推广策略 2.1推广渠道 派发宣传海报、短信、电视走字、产品推介会、楼体布幅、休闲类杂志、网站、楼宇电视、软文炒作等 三、销售排期 3.1销售周期 2012年9月1日—2015年2月底 完成销售总量：100% 期间考核目标：2014年8月31日前销售率70%以上 7月下旬 8月—9月中旬 市场预热期（预定登记） 9月---11月 接受客户预登记 时间段 推广排期 推广主题 事件一：包装销售中心，营造 商业视觉冲击力强的氛围，提前进行项目展示 事件二：结合舆论造势，利用新闻炒作传播投资理念 事件三：全方位“拉网式”派单，吸引目标客户注意，暂缓客户购买行为，制造悬念 配合事件 三、销售排期 指引财富，向东进（掘金，要沿着人民路去挖） 营造区域价值，筛选客户，为下阶段推广奠定基础 推广目的 推广目标 内部认购期 认购100张VIP卡 街铺潜力股，升值1号街 对目标客户群进行相对有效储备，通过内部认购，带动前期销售动作，确定下一阶段开盘活动的举行及公开发售策略 事件一：发放VIP认购卡，接受认购登记 公开发售期 开盘热销 街铺原始股，升值1号街 用住宅的价格买街铺 以现场销售、项目优势传播、销售措施促使消费者产生购买行动。多种销售渠道配合精彩的现场活动，打动消费者，激发购买欲望 事件一：举行项目开盘选铺活动 3.2营销阶段划分及推广主题 三、销售排期 3.3推盘节奏 第一次：南区部分（2012年9月） 第二次：北区部分（南区销售率80%以上，双方协商择机推出） 三、销售排期 3.4入市时机及工作安排 第一阶段：南区商铺 第二阶段：南区推出商铺销售率80%以上，经甲乙双方协商，择机入市。 三、销售排期 南区商铺营销阶段划分 营 销 阶 段 时 间 形象展示期（认筹期） 7月中旬至9月中旬 开