策源_无锡太湖新城威尼斯地块市场定位报告.ppt

产品定位-户型建议 超短进深，大面宽的多南向空间之享 主卧舒适全功能套房设计 强调附送不计算面积的空间 一层：独立入户花园， 超大阳光地下室、南北成品庭院 标准层：送空中花园及露台、架空平台、客厅挑高、大面宽低飘窗及一步花池/阳台等 顶层：送阳光露台、阁楼、屋顶花园 营销卖点—— U5户型--大面宽短进深设计，1梯2户高得房率户型 户型建议： 细致厅房空间系统——经过推敲的巧思妙想，以人性化巧思创新，周到布置厅房细节，餐桌旁设置插座，随时用电火锅招待亲朋好友； 神奇厨房空间系统——让烹饪少一些繁琐，减少6大流程70%繁琐的厨房动线； 强大收纳空间系统——让物件找到归宿，灵活收纳8大类家庭物品，近60种尺寸规格，个性化活动板层，定向模式存取，100%物品精准知道率，全方位、大容量满足贮藏。 参考户型：城花新园 面积：130㎡ 户型建议： 短进深，南北通透 客厅及三间卧室皆朝南 主卧套房设计，主卫配备步入式更衣室 全明设计，采光和空气流通俱佳 参考户型：摩卡小城 面积：126㎡ 大面宽短进深设计，且客厅及三间卧室皆朝南 约13.2米 约8.4米 8 平方 1层平面图 面积 167 15米大面宽舒适设计 独立入户，别墅之享 南向私家庭院 附赠地下空间 专用的洗手间、衣帽间、化装间及书房 主人放系统完善，主卧空间直接连接景观阳台和私家庭院。 主人房系统 2层平面图 面积 169 独立通道通向附赠的地下室 15超大面宽设计 独立的一梯一户设计 入户花园设计，通过花园回到家中，情趣生活。 全南卧室，充分每时每刻的享受阳光 首层赠送地下空间 大面积观景阳台 为充分利用自然水景，端套增加部分大面积景观户型 通过楼层跌落，端套增加东向观景户型 空中花园设计 为小高层公寓创造更多的附加空间。 一步花池 封闭后可增加一房，只算一半建筑面积 平层 130ｍ２三房二厅 错层式设计 双花园设计 工人房设计 卫生间 干湿分区 卫生间 干湿分区 私家露台 多种入户方式 多阳台设计 阳光室设计 宽景客厅与餐厅设计 储藏室设计 卫生间 干湿分区 多功能厅 三露台设计 步入式衣帽间设计 中空餐厅设计 顶层超大露台赠送 极致空中花园设计，将空间延伸至室外 户型优点： 二房的设计拥有三房的空间 入口的景观形成一种曲径通幽的氛围 庭院把景观引入室内 北侧次卧的南向大凸窗较有特色 110平米左右二房 参考户型：保利西子湾 通过各种手段赠送面积 户型优点： 将赠送面积最大化，这是万科的90+典型产品，但是在这个项目中，它创新性的将北面2间房建设计成阳台，增送客户一半面积，对于一个78平方米的小房型，这样的赠送还是幅度很大的。 78平米1房 参考户型：万科琥珀郡园 30平方 儿童房 书房 区域客户来源起点高，从一开始立足的别墅高端市场向主流中高端、中端市场市场拓展，未来市政实施将使中端市场近一步壮大 太湖新城客户层面的进一步拓宽有赖于政府规划的实际举动，若市政府搬迁确已动工，则能够带来一大批居于主流中端及中高端的市区改善型客户 城市化推动 威尼斯花园是上世纪90年代初开始建设的无锡首个涉外高档别墅住宅区 ，不仅吸引无锡本土高端群体，并且聚集了大量旅居无锡的外籍人士。 自然资源驱动 04年开始，结合政府的太湖新城规划，顺驰、万科等开发商采取造城方式、品牌影响力和自我配套逐步完善将区域带入主要的公寓居住市场，带来主流改善型客户群体 品牌开发商及大盘拉动 由于政府规划迟迟未有实际动作，追求城市价值的改善型客户并未释放 客户定位 主流客户群体之一：区域外客户，从驱动因素 上可分为资源拉动型及城市化推动型客户 区域外客户 城市化推动型客户 资源拉动型客户 从区域上看：靠近滨湖区的南长区和滨湖东边新区的客户居多 从职业上判断：高端群体为私营业主，政府高管，银行、电信等泛公务员高层，外企高管；中高端为泛公务员阶层 这部分群体将是滨湖区长期稳定的来源，高端群体对资源及产品类型敏感，并倾向低密度物业；中高端群体追求品质社区及内外环境 置业特征：高端购买力强，多次改善置业，140m2以上大户型；中高端需求主流面积段 蠡湖一号 滨湖区以外占60% 太湖国际社区 滨湖区以外 占40% 万科魅力之城 滨湖区以外 占30% 随着项目资源条件减弱，对区域外客户的吸引能力也递减 第一拨：投资型的，在万科与顺驰一期中受城市CBD规划拉动，购买未来的客户较多，以及尚锦城的客户 第二拨：居住型的，真正追求未来CBD及城市配套人群，犹以公务员及金融相关行业人士为主，政府建设的滞后导致这部分群体尚未形成规模 断层 置业特征：主流的改善型需求，三房在130m2左右 客户定位 主流客户群体之二——区域内地缘性客户，主要表现有多次置业客户、