2014年4月黄冈市黄梅显谪城西地块项目定位报告.ppt

;地块条件;地块基础条件;商业方面本项目需要解决的核心问题 处在四线城市的城郊板块，本项目需要多大的商业体量？ 我们要做些什么？——有哪些业态可做？ 每种业态要做多少？——我们要成为什么？;核心定位;黄梅县城市规划以及未来发展;1. 东居西职 规划城区以合九铁路为分割，形成两个发展区域，铁路以东主要以居住、行政、文教功能为主，铁路以西主要以产业发展为主。 2. 一心 老城核心区，规划以商业金融、生活居住为主要功能，对老城进行有机疏散，外迁工业和行政功能，改造老城面貌，建设高品质的中心商贸区，打造城区核心。 3. 三区 （1）城北居住、教育区：依托现状的教育、生态功能，建设高质量的生活居住和教育功能区。 （2）城南行政、居住区：规划依托行政中心南迁，将行政、文化娱乐、居住等功能集中在城南片区。将城南片建设成为??市的新兴功能区。 （3）城西工业区：加强大胜工业园的建设，发展城西工业区，力争城区工业的重生和发展。整合老城工业项目，引导老城区产业向城西集中，大力发展新型工业化。??;重点发展产业——大胜关山工业园;工业园的有利因素： 大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们日常消费和购房的首选。;城市经济数据;国民收入 2012城镇居民人均可支配收入16508元，增长15.7%。 2012年农村居民人均纯收入7161元，同比增长13.11%。;从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%；第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶段，亟需产业结构优化。 ;近四年，黄梅县固定资产投资处于高增长阶段，平均增长率30%以上，2009年更是达到50.8％，表明黄梅进入一个快速发展阶段。 2012黄梅房地产投资占GDP比重仅为3.16％，可见房地产业在黄梅总经济中占的地位并不高，城市依然以工业发展为主导。;*;经济发展小结 黄梅近四年经济整体发展比较平稳。经济保持稳定、快速的增长，是房地产市场有力支撑，未来第三产业的快速发展，将标志着黄梅的房地产业发展还有很大的空间。 黄梅城镇人口人均收入增长稳定，表明黄梅居民具有一定购买力，为房地产市场的发展提供了有利空间。 黄梅经济在黄冈地区相对一般，因此黄梅的辐射范围不大，集中在周边临近乡镇。 房地产投资比重较固定资产投资比重相对较低，说明目前黄梅县的房地产产品营造能力偏弱，产品相对固定。 黄梅县的房地产发展起步较晚，2010年后才进入高速发展阶段，产品的更新换代逐渐成为市场主流;核心定位;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;目前城市在售楼盘主要集中在城南，城北板块;序号;案例解析——万恒·誉天下 ;;销售情况;;销售情况;;项目特点;户型（平米）;房产市场小结 目前黄梅县在售小区主要集中在城南以及城北板块，城西板块受制于工业区，开发速度相对较慢； 黄梅县目前在售楼盘产品线较为单一，同质化严重，更注重暗折以及产品的赠送面积，价格战激烈； 黄梅城区产品供应主要集中在80-100㎡、120-140㎡，共占了80.22%，主要原因来自首次置业和首次改善型客户的居住习惯所决定；并且从销售现状看，该区间房源去化情况良好。 从客群分布来看，可见每个楼盘购房群体受地缘性影响因素较大，客户构成相对集中。 从总价角度看，目前市场上热销房源总价基本控制在50万以内，50万元以上产品存在不同程度的滞销现象。;*;核心定位;对本案的借鉴;*;*;*;核心定位;规划设计思考：构建自身特点，创造丰富的规划节点，形成具有良好居住生活氛围的高端。;*;近期高层去化情况;近期高层去化情况; 2013年前，黄梅当地产品以12层小高层和17层高层为主，多层以及30层以上产品较少。 近期黄梅县逐步涌现26到30层的高层，主要以万恒·誉天下、世诚·滨河壹号、滨河国际、国威·时代家园为主，且总住宅开发体量较大，未来入市时，将成为黄梅当地的主