伯氏嘉成淮安龙昊置业的展鸿方安项目调研.pptVIP

龙昊置业展鸿方安项目调研及产品分析沟通方案;伯氏嘉成（中国）;;我们先看一看淮安是个什么样的城市？！;一、城市背景;2、交通状况;3、城市规划;4、城市发展方向对区域房地产的影响;宏观经济增长;发展期;5、淮安近年来城镇人均可支配收入;7、淮安近年来居民储蓄增长情况;8、淮安近年来城市化进程情况;小结;再看一看淮安的商业市场情况;整体商业环境研究;淮安商圈格局分析; 该区处于淮安市的中心区域，南临里运河，东依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黄金地段，集中了全市大部分的市级商业服务设施。在此商业中心中沿干道淮海东路、淮海西路和淮海北路两侧主要分布市级商业、金融、办公和餐饮服务设施，沿次干道人民北路和银川路两侧主要分布社区级商业服务设施，各片区内部以居住功能为主；另外在西北片区、西南片区均有大片的部队用地分布，在西南片区还有一石塔湖公园。本区未来发展将将遵循功能配置高效化、交通运输现代化、商业环境优美化、开放空间系统化的宗旨完成其核心、配套、辅助三个职能。规划完成后，此城市正中心将成为 淮安市商业的重中之重。 ;淮海商圈业态分析;商圈各功能的比例分配如下： ;消费人群分析 ; 淮海商圈辐射范围达清河、清浦、淮阴三区，楚州区由于相隔较远，也较独立，受该商圈影响较小； 商圈内较为拥挤，交通混乱； 商圈以服装为主要业态，娱乐、休闲业所占比例偏少； 大型商场集中，竞争激烈； 商圈以经营中低档次产品为主，高档次产品比例很少，居民消费能力不高； 餐饮仅占极少数的比例，在这一地段经营的餐饮多为中低档次。这说明淮安市民的消费能力仍然有限，无法为高档餐饮支撑起高额的租金； 淮海商圈是以购物为主，餐饮、娱乐等业态所占比例相对偏少； 大型商场在场内景观、灯光、休闲等配套几乎空白，无法营造良好的消费环境； 淮安市目前没有出现集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的大型商业。; 该区位于淮安市区东部，北靠古黄河，东接经济技术开发区，南临里运河，西接老城区，处于“中心城市”的中心区位。该区水面众多，地势西北高，东南低，现状用??性质较杂乱，因此依据城市的未来成长方向，以线型作为各机能建筑组群依附发展的骨干，功能发展“带”的概念。该区规划建成淮安市行政、金融、信息、商业、文化、休闲娱乐的中心区；而开发区将以钵池山公园作为辐射中心，开发大批的高尚住宅群；水渡口建成后将和开发区一起成为继清河区商业中心之后的又一城市CBD区，即淮安城市副中心。;该片区将建设成为淮安市运河文化长廊中集历史文化展示、宗教活动、娱乐、旅游、商业购物、文艺表演及休闲游憩等功能于一体的历史文化风貌区和文化旅游区。该区开发要将建筑密度控制在50%以内，绿化率不小于30%；而建筑物以地方明清建筑形式为主，新建筑与文物建筑间在保持统一协调中求创新和变化，建筑色彩以淡雅、朴素的灰色、青色、白色为主，材料采用可反映传统风貌的青砖、灰瓦及其他合适的材料；建筑高度控制在2—5层之间，以形成保留建筑与风貌区空间与视觉的过渡和协调。; 该路段作为城市主轴线，是以商业购物、金融办公、文化休闲为主导，兼顾教育、医疗等现代设施的现代化城市景观大道。该片区将根据其路段现状及周边土地发展规划将建设成以商业办公、文化休闲为主体功能，行政、居住、旅游综合发展，环境优美、交通便捷、历史文化内涵丰富，并具有鲜明特色的城市街区。具体将发展成传统商业区、文教卫生区、金融办公区、综合片区中心四个区域。;整个淮安市市级商业分布布局上相对比较集中，基本上是以主街道淮海南北路为轴发展分布，形成了商业一定的专业性和规模性。而淮安的东部及南部的新商业中心开始展露头角。; 投资开发商业物业的比重过小; 商业项目缺乏可感性强的形象力 ; 建筑设计不能满足多功能的商贸要求; 产品多样化 随着城市发展，大型的SHOPINGMALL、休闲式购物中心等先进商业物业将入市，取代住宅楼商业配套物业、商业裙楼、街铺，成为新的热门的投资方向。 营销策略多样化 深圳、上海、南京等房地产发达地区的专业房地产代理公司进驻，带来先进的项目营销理念，并以丰富的操盘经验，推动淮安市商业物业市场日趋成熟。 开发商专业化 开发商经验的积累，商业物业在产品结构、规划布局、营商规划等方面将越来越科学。;1、淮安商场、餐饮娱乐业;淮安是淮扬菜的发源地 ;多年以来，淮安餐饮娱乐业增幅一直居各行业之首。09年，淮安餐饮业实现零售额为15亿元，同比增长17.8%。2010年，商贸业（含餐饮娱乐）增加值100亿元以上，占服务业增加值比重达到22%以上！;目前淮安餐饮娱乐特点及趋势分析 ;政府接待、商务洽谈、同事聚会是淮安市餐饮消费的主要群体，家庭消费潜力有待挖掘。 从年龄结构上看，出入高档餐饮场所多为35岁以上的具有一定经济能力的客户。;;2、淮安市