保利2008年综合性商业的地产项目可行性报告范本（试行版）.docVIP

综合性商业地产项目可行性报告范本 (试行版) 中国保利集团公司 二○○八年六月  目录 第一部分 项目概况 5 一、 基本情况 5 二、 宗地现状 5 三、 项目综合定位 5 四、 规划技术指标 6 五、 项目周边配套 6 六、 项目周边环境 7 七、 大市政配套 8 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) 8 一、 招拍挂项目取得方式 8 二、 合作项目取得方式 9 第三部分 市场分析 10 A、商业物业市场分析 10 一、 商业物业市场研究 10 1、整体市场分析 10 2、供需情况分析 10 3、租金、出租率分析 11 4、周边商业地块成交情况 14 5、结论 14 二、竞争项目分析 15 三、商业部分SWOT 分析 18 四、商业部分定位 18 1、客户定位 18 2、产品定位 19 3、项目租售价格、出租率定位 19 B、写字楼市场分析 21 一、 写字楼市场研究 21 1、整体市场分析 21 2、供需情况分析 22 3、租金、空置率分析 24 4、周边办公地块成交情况 26 5、结论 26 二、竞争项目分析 27 三、写字楼部分SWOT分析 29 四、写字楼部分定位 30 1、客户定位 30 2、产品定位 30 3、项目租售价格、出租率定位 30 C、酒店市场分析 32 一、高星级酒店市场分析 32 1、整体市场分析 32 2、供需情况分析 33 3、房价、入住率分析 35 4、周边酒店地块成交情况 36 5、结论 36 二、竞争项目分析 37 三、酒店部分SWOT 分析 38 四、酒店部分定位 39 1、客户定位 39 2、产品定位 39 3、项目房价及入住率定位 39 4、经营模式建议 40 第四部分 规划设计初步分析 42 一、规划设计的可行性分析 42 二、规划设计的初步概念 43 第五部分 工程开发计划及项目租售计划 44 一、 工程开发计划 44 二、 工程开发计划节点 44 三、项目租售收入测算 45 四、资金回款计划 46 第六部分 项目投资估算和资金筹措计划 47 一、投资估算 47 二、资金筹措计划 49 1、资金投入计划及资金需求 49 2、贷款回款计划 50 3、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划 50 第七部分 项目财务分析 51 一、成本利润分析 51 二、现金流量分析 51 第八部分 风险分析 55 一、定性分析 55 二、定量分析 55 1、敏感性分析 55 2、销售型项目盈亏平衡点分析 56 第九部分 SWOT分析 57 一、优势和机会 57 二、劣势和威胁 57 第十部分 结论与建议 59 附件 60  第一部分 项目概况 基本情况 本项目西靠浦东南路小陆家嘴金融贸易区、北临黄浦江北外滩、东面是东方路末段、南侧是主交通干道——浦东大道，地块原为XX造船厂。 (地块位置图) 宗地现状 本地块一大优势是沿江岸线长度约为1,000米。地块其余部分基本都是多层旧式住宅，整体来看，除了东西两侧保留的高层建筑对总体布局有一定影响之外，地块还是较为规整的。 (地块现状照片) 项目综合定位 由于本地块紧靠浦东小陆家嘴，对办公、商业及餐饮娱乐都有一定潜在需求。而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量，也必定是本项目开发的重要组成部分。从本地块的开发规模来看，综合性开发也有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综合性国际滨水商业区”，拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_____万m2、国际甲级写字楼群_____万m2、五星级酒店_____万m2、高档及顶级住宅社区_____万m2。 各类别物业的总体布局如下图所示： (本项目地块规划平面图或红线图) 规划技术指标 本地块总占地_____公顷，综合容积率_____，总建面约_____万平方米，地上建筑面积_____，地下建筑面积______，绿化率_____。本项目分______期开发，各期规划指标如下表所示： 规划指标汇总表 项目 合计 一期 二期 三期 …… 占地面积(m2) 　 　 　 　 　 亩(亩) 　 　 　 　 　 容积率 　 　 　 　 　 地上建筑面积(m2) 　 　 　 　 　 商业面积(m2) 　 　 　 　 　 办公面积(m2) 　 　 　 　 　 酒店面积(m2) 　 　 　 　 　 公建面积(m2) 　 　 　 　 　 其他面积(m2) 　 　 　 　 　 地下建筑面积(m2) 　 　 　 　 　 总建筑面积(m2) 　 　 　 　 　 总车位数(个) 　 　 　 　 　 地下车位数(个) 　 　 　 　 　 项目周边配套 本项目地块靠近小陆家嘴区域，公共交通便捷、车行交通状况也非常良好。 地块南部