中山天乙海岸名都高层的洋房启动方案.pptVIP

;1、产品分析 2、本体价值分析;货量单一重复，且户型以中大户型为主;属性：别墅社区的高层洋房单位，容积率较高，楼间密度大；共约2100套，整体货量较大;A类户型共1532套，全部为3房产品；套内119-131方； 梯户比较低，2梯4户； 户型固定，较难改动； 赠送面积少，不超过5户； 部分产品主卧呈锐角形，不够方正；;B类户型共412套，全部为4房产品；套内176-181方； 梯户比较低，2梯2户； 户型固定，较难改动； 户型方正实用； 跃层设计具备豪宅气质；;C类户型货量较少，共142套，全部为3房产品； 套内137-150方； 梯户比较低，2梯3户； 户型固定，较难改动； 户型方正实用；;户型;洋房市场竞争较为激烈，从推货时间和面积段来看，预计东逸湾、御海东郡、佛奥、万科是本项目洋房的主要竞争对手;水悦云天：2011推货主要为中大户型，拥有较好的景观资源，2010年推售节奏较快，推售货量较大，预计2011年将保持高频率的推售速度;华夏新城：本地知名开发商，周边配套成熟，2011年将有最后3栋大户型推售，2010年推售以多展示和活动冲击客户，蓄客时间较长等特点;保利百合花园：2011年已无新货推售，预计6月份清盘，客户以容桂本地人为主，目前剩余大户型货量122套;保利外滩一号：后期货量较大，价格高，多为大平面，是本项目的上游产品;东逸湾：大盘，前期积累业主多，别墅已无产品，后期洋房货量大，且以大平面为主;佛奥阳光花园：东凤较有影响力的洋房盘，目前主推80-140方洋房，市场表现好，后期货量大;逸湖半岛：主打小户型，大户型走货慢，价格较低，后期有货推;南桂园江临世家：洋房走货慢，后期无余货，基本进入尾盘，对本项目的洋房不构成竞争;竞争分析： 1、洋房区域对比度大，周边市场整体供应量充足； 2、洋房主力竞争对手主要客户来源为本地，同时依托项目地缘、交通配套、稀缺资源做到吸引外区客户；;;;产品力分析：目前周边市场主流竞争存在外围产品上，本案应在外围产品的价值阐述的基础上，突出外延产品的价值;策划推导： 对项目硬件软件进行阐述，充分发掘物业竞争价值，成就区域突破;;本案毗邻105国道，纵向穿越顺德及中山北部;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;广珠轻轨及广珠西线的开通拓展了办案的辐射范围，未来新沙岛的路桥规划更是提升本案的区位价值;只有具备大盘规模和气势，才具备跨越区域的基础;项目的自然景观资源在周边区域绝无仅有，为项目的异化优势;项目的生活氛围也具备优势竞争优势，潜心营造的良好环境成为打动客户的重要硬件;项目配套齐全也为本案的硬件价值;立处105国道-区域主轴及容桂水道-资源主轴的交点项目具备区域突破的先天条件;;早期在操作别墅产品时，已经树立滨江别墅大社区的概念，并有效吸引外区客户;通过别墅社区的拉动，将高层洋房以独立组团的形式形象进行推广;针对外区客户做相应推广，务求有效受众，植入大盘概念;创造展示的空间，优质的展示才有可能被客户主动传播出去，拓展项目市场;为客户进入项目开始就设立一个标准的体验流程，感受项目品质，接收人文方面的软性传播;综上，项目在硬件上已经具备区域突破的条件， 同事也能够创造区域突破的软件条件；;客户分类;;;以景观、噪音、朝向、户型将洋房氛围4个区域，其价值排序为3 ＞ 2 ＞ 4 ＞ 1； 区域1及区域4整体套数较多，共1532套，且户型单一，为实现走量的出货重点； 区域3及区域2视野开阔、尽管优越，共565套，为实现价格的优质产品；;首批启动货量的选定思路：配合工程、配合展示、产品组合、批量推售;;推售时间建议于9月：保证不影响别墅销售的节点，并先于竞争对手面市截留客户;天翼西路;工程进度为实现洋房销售的基础，同时工程需为洋房的销售提供环境;强调客户体验流程，从进入社区范围内开始进行营销灌输;楼体条幅/灯光字既是推广手段，也是界定项目范围的展示手段;利用醒目的灯杆旗及导示系统进行项目告知，让客户驱车进入项目成为营销的过程;会所：销售与客户沟通的主战场，需为销售提供更多的沟通工具;销售物料为客户深入思考购买行为的参考资料，利用品质感强、高档次的物料来突显豪宅特征;现场服务体现专业价值;看楼路线上设置营销道具，通过细节展示加强客户感受，削弱不利影响;样板房是客户体验的重要环节，通过精致的展示和完善的细节来增强客户的购房诱因;样板房选择方案一： 1#1梯开样板层，6#开一线江景单位；展示项目的优质资源；;样板房选择方案二： 1#3梯开样板层，7#开园景/江景双景 观单位；展示项目的优质资源；;推广上建议7月1