北京蓝谷竹园项目营销的策划方案.ppt

vms 敢于创新，敢于啃硬骨头 锋华十年之北京项目版图 代理项目：近 40 个 总销售面积：愈 300 万平方米 总销售额：愈 100 亿元人民币 第 1 个创造商务公寓产品类型； 第 1 个创造产权酒店开发及营销模式； 第 1 个公开承诺销售率不达 95% 不结案； 第 1 个做到所代理项目 100% 成功率； 选择锋华的理由 10年专业地产运作经验 10年保持100%成功率 与贵公司有过良好的合作基础 不选择锋华的原因 我们不是业内第一，很多公司名气比我们响亮！ 但是，成绩往往比名气更重要！ 导语 也许大家最想听的是结果，而非过程。 但是倘若我们直接告诉诸位结果， 你们中肯定会有人质疑，根据是什么？ 你们肯定会批评我们过于草率和任性。 所以为了显得郑重其事，我们不得不重复这个 在头脑里已经重复了N遍的过程。 这或许就是房地产策划行业的党八股吧！ 别墅市场整体态势 市场经济的时代，言必称“市场”怎么怎么的，我想大家早已司空见惯了。 市场研究是有必要的，但是我们要告诉大家的是： 对本项目而言，做市场研究的意义不大。 因为本项目产品已经定型，市场分析只不过是给自己找一个安慰的理由而已。 既然如此，我们还是再谈一谈市场吧。 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 别墅市场整体态势 周边竞争态势分析 无论是否承认，生存就得有竞争。 竞争也并非都是坏事，只要是竞争就会有获胜得机会。 知己知彼，方能百战不殆。 对本项目的竞争态势分析如下： 周边竞争项目分析 通洲的别墅项目虽然比较少，但是各个项目客群定位明确，风格炯异，销售状况都不错。 如果采用打比方的方式，水郡长安的客户是穿职业装的，康城香草天空的客户是穿时装的，珠江国际城的客户是穿西装的，天地美墅的客户更喜欢穿晚装。 我们的客户在哪里？我们的市场空间在哪里？ 我们的竞争策略是什么？ 本案市场空间 一个重要的变化： 北京两轴两带多中心规划方案的出台， 预示着未来城市结构的多元化，多中心符合城市的发展趋势。 多中心的格局正在改变着城市的功能，也改变着人们的生活。 通洲处于未来的东部发展带，又是新城市副中心。 京通、京沈、京哈高速，八通轻轨的快速交通使通洲成为最有发展潜力的区域。 通洲的房地产基本形成了沿运河、新华大街、轻轨三条清晰的发展路线。 本案市场空间 另一个值得关注的热点： 规划专家建议北京行政中心东迁通洲 虽然市政府的正面回答是要近一步研究，等待有利时机。 但至少说明了政府已经意识到行政中心为现有的城市带来了交通、能源、就业、 生存环境等方面的压力，城市行政中心的外迁是迫不得已。 通洲未来有可能成为北京市新的行政中心 本案市场空间 由此将形成新的城市格局： 新城市中心——》新的城市功能——》带来居住形态的改变——》 形成新的居住形态——》新的生活方式出现 新的城市中心居住形态的特征——》低密度、高舒适度。 亲水、近地、滨湖，与自然充分接触融合。 本案市场空间 另外根据国外的发展经验，当城市发展到一定阶段后，城市的空间结构其实也在做大的演变，城市中坚的群体希望走出这个城市去寻找他们的有天、有地的生活场景，所以我们也意识到在这种地方，应该是给他们提供一种专有的社区，一种新的居住形态，完全不同于在老的城市中心、拥挤、无法接触自然。 我们关注的是一大批新兴的中产阶级，他们的价值取向，以及文化上的追求，以便深化我们的居住主题，充分尊重他们的人性和新型的生活方式以及新的居住理念。 本案市场空间 无论从北京市多中心的规划，国外城市发展的趋势， 还是未来通洲成为新行政中心的可能。都表明了： 通洲未来具备做为新城市中心的条件， 我们的项目应该是为未来新城市中心服务 为城市中坚阶层构建的新居住形态居所 这是本项目宏观层面上的市场空间所在。 本案市场空间 本案市场空间 本案市场空间 本案市场空间 本案市场空间 项目竞争策略分析 也许到此为止，我们的竞争策略已经呼之欲出了。 这也是诸位最为关心。 项目竞争策略分析 项目竞争策略分析 如果缺乏一竿大旗的指引，就摆脱不了本项目区域市场认可度不够的劣势。 如果以别人为中心，只会让自己处于跟随者的地位。 不如以自己为中心，让别人来跟随。 所以本项目的竞争要跳出常规的思维方式，从大处着手，首先要提升区域价值，然后建立新居住样板的标准，再详细解剖产品利益点，促进购买。 使自己永远处于领先的竞争地位。 项目竞争策略 新城市行政中心——》新的城市功能——》新的居住