四季度合肥翡翠商城营的销报告.pptVIP

翡翠商城09年四季度营销报告;从合肥市场及项目现有方案出发完成商业街的价值定位； 从目标客户群定位出发制定销售策略； 从资源整合的视角提炼项目推广方向； 通过专业销售队伍的全过程把握实现销售目标； 与后期运营的延伸对接。;PART 1;片区竞争;经开区： 北接政务文化新区，东临滨湖新城，经济基础雄厚，发展势头强劲。规划面积66平方公里，目前已开发30万平方米，分为东西两大功能区域:东部以工业为主，设有中心工业区、南部工业区；西部为商务文化区，建设合肥大学城、国际商务中心区、国际社区等。依靠大学城及园区入驻企业带动区域发展,但是由于入驻学校都以职业技术院校为主，消费力有限，加之企业真正进驻数量不足，区域总体发展只处于初级阶段；区域配套设施尚待进一步完善及提升。;产业园区和大学城及相关的流通行为将给该片区带来大量的资源和人口;经开区的中央商务区位置，周边配套相对完善，人群的来源较多;该片区内道路的开通，特别是金寨路高架直接缩短了与城市的距离，高速虽然有一定的阻隔作用，但在一定程度上也扩大片区的辐射力;该片区内与城市中心和周边的便利性不断增强，扩大了客源的辐射范围，同时分散了部分客源，如何留下客源成为片区的关键。;[区域商业布局] ;经开区目前商业体量总体较低； 港澳广场欲引入大型综合超市作为主力店； 国耀城市广场将引入购物中心铜锣湾百货作为其主力店； 大学生商业中心总体商业档次较低，最主要的客户群为周边大学城大学生； 金星商业城总体量较大，但市场定位模糊；无主力商户，众多小商铺出售的模式不符合现代商业的经营理念； 明珠广场商圈：经营档次较低，桐山国际购物广场空置率高；欧洲风情街建筑质量差、景观好，经营状况一般，空置率高； 莲花路商业街为面向工业区职工的邻里商业街，中低档次。 租金悬殊，最高悬殊达155元/平方米/月。地段人气决定租金状况明显。;项目概况;项目概况;项目定位的提炼与深化;PART 2;私营个体经营者：在区内有较长期经营意向的私营个体经营者，有很多在租房经营，在有一定资本积累后迫切希望拥有自己产权的商铺来免去租金成本。 原社区居民：社区居民为原失地农民，在拆迁安置后虽拥有了自己的住房，但很大一部分还未能及时就业或对现工作不满，可能有部分有相应经济实力的居民有打算投资购买商铺作为生意经营。 各类投资者：对商铺面积不大，总价较低，好的地段升值潜力较大，可能会吸引一些区内外各类长期投资意愿者。;整体营销策略;整体营销节奏安排;项目组进场;现阶段应采用“走出去，请进来”的客户经营策略,主动深入 市场,地毯式挖掘潜在客户,广泛吸收,逐步筛选客户资源。;;;时间：10.1-11.16 营销工作： 项目组（辉达）进场及前期准备 价格的调整及确认 翡翠花园成交客户回访 公司客户资源推介 周边重点楼盘重点目标客户的拦截（形式：客户拓展、短信群发） 拓展小分队资料派发及推介 老客户营销,通过激励机制扩大营销渠道,以老带新。 工作形式： 电话推介、短信群发、直邮、组织拓展小分队针对大学城、明珠广场等集中商业区进行一对一上门派发折页/单张，进行项目推介。;客户资源收集;（1）、“带租约发售” 策略（先租后售） 带租约发售即先租后售，可将投资者的风险降至最低，同时在商铺的管理公约中列明每个商铺的经营范围，规定经营者不能超出此经营范围，由发展商或项目管理公司统一组织经营管理，推出“返租、代收、代管”人性化售后服务。 主要功能包括：超市、百货、餐饮、娱乐等各式大面积商户，以及银行、电信、药店等必要配套机构。这部份功能虽然先进行招租，但其中大部份面积也是本项目销售的目标，成功租出后即可带租约发售。 （2）、售后包租策略（先售后租） 主要单元结构是商业街中小型独立商铺，经重新划分后单元面积减少的独立商铺等销售总价较低的商铺。销售后发展商可根据投资者需要统一对该部分功能面积面对中小型经营者进行招租。;（3）降低门槛，控制总价策略;认筹前成立创富会，免费入会，会员享有购房优惠权益； 积累一定数量会员客户、通过认筹客户升级计划筛选客户、通过解筹集中销售； 为了促进早期就形成购卡狂潮，在认筹期不同时间段采取不同优惠力度。 开盘前实施客户升级计划，筛选客户，缴纳2万元或5万元诚意金，会员享有优先选房权及相应购房优惠权益； 一期开盘前诚意客户积累500批以上。按照缴纳诚意金次序确定选房顺序，并派发选房次序卡，认筹期间按时间分段优惠： 2009年12月16日--2009年12月20日诚意认购客户可享受3％额外优惠折扣； 2009年12月21日--2009年12月25日诚意认购客户可享受2％额外优惠折扣； 2009年12月26日一期开盘;销售策略;价格策略;价格策略;市场比较法;比较项目;;根据市场比较法，一层外街比准均价为8500元/平米;内街均价=外街均