宜宾逸都·莱茵河畔商的业项目定位.docVIP

【逸都·莱茵河畔】 商业项目定位及一期商业项目运作策略建议 1、项目优劣势分析 2、项目运作的难点分析 3、项目总体定位建议 4、项目体量定位建议 5、项目业态规划建议 6、项目总平规划设计建议 7、项目物业定位（租售模式）建议 8、项目总体推广策略建议 9、一期项目运作策略建议（重点） 10、其它重要建议 11、附大型商业连锁机构访谈录 1、项目优劣势分析 1.1优势方面： 1.1.1 成都置信集团与宜宾丝丽雅强强合作，资源共享、优势互补，具有强大的品牌优势。 1.1.2 成都置信集团拥有强大专业的人力资源和商业资源，具有项目运作的团队优势。 1.1.3 欧式高尚居住社区、集中式商业群和特色的步行街，辅以优美的环境，特色的外立面、科学的空间布局和人性化设计，使本项目在宜宾市拥有鹤立鸡群的品质优势。 1.1.4 项目占地490亩，总建筑面积80余万平方米，商业体量达12万平方米，具有突出的规模优势。 1.1.5 根据宜宾市的城市规划，政府将斥巨资打造南岸片区，东区将是宜宾市未来的行政中心、商业服务与文体中心，本项目位于东区的核心地段，具有良好的区位优势。 1.1.6 项目临近长江、七星山、僰侯园，周边自然景观非常丰富，同时项目周边传统文化底蕴深厚，具有良好的人文景观优势。 1.2劣势方面(二级城市的商业总量考虑和缺陷，基本的市场经营力量，投资力量以及消费力量的支撑是否够，需要进行劣势分析) 1.2.1 本项目周边街区环境差，临航天路和叙府路东段多为老式住宅小区且拆迁改造计划尚不明朗，与本项目的中高档次的商业定位和高尚社区不匹配，存在周边环境劣势。 1.2.2 项目地块周边房地产开发相对滞后，现有商业物业几乎是传统的老式底商形态，商业档次低下，业态杂乱，商业氛围不浓，人气不旺，几乎没有公建配套设施，存在商业配套劣势。 1.2.3 宜宾市旧城区是传统的商业中心，宜宾人的习惯消费区域集中在老城区，目前南岸区担任城市角色主要是居住和行政办公。因此本项目将肩负引导市场消费的重任，但在一定时间内仍然面临消费习惯劣势。 2、项目运作的难点分析 2.1 南岸区以及项目周边环境差、商业服务配套落后，人气和商气不浓，对本项目的商业环境和住宅品质都有很大的影响。必需利用沃尔玛的商业聚集效应以及政府商业网点规划政策，形成片区的整体开发联动，才能将本项目及周边区域打造成为南岸区乃至宜宾市新兴商业中心。 2.2 本项目的底商总量约5万平方米，目前整个南岸区的商业物业几乎全是底商形态，出租率仅62%，租金低（均价15元/㎡），经营状况一般，这对本项目底商的经营将是个严峻的考验。 2.3 本项目的商业体量大，集中式商业的运营要依赖主力店招商的成效和消费市场的支撑，招商的状况将直接影响集中式商业的开发体量和商业物业类型定位。项目区域目前的商业状况和市场条件对主力店招商工作挑战很大。 2.4 集中式商业的销售与招商两者间既互为依托、促进，同时又存在一定制约和矛盾。特别是租金与售价的差距，将给商业运作带来困难；同时大型主力店的销售模式和销售回款也是一个难点。 2.5 南岸区的“深国投沃尔玛广场”、“鲁能生活广场”、“雄飞·海韵名都”和“正和·盛世华庭”等项目的商业总体量约10万平方米，上市时间都集中在今年下半年和明年上半年，将占取市场先机和部分市场份额，分流投资者和经营者，给本项目带来直接的竞争威胁。 2.6 本项目的开发地块在丝丽雅的老厂区，原则上是“拆迁一块，开发一块”。因此本项目的开发节奏和开发体量要受拆迁进度和规模的制约，不利于灵活制定各期的开发策略。 根据商业专项市场调查情况，结合城市发展规划以及项目的优劣势和难点分析，我们对本项目的商业板块的各项定位、商业规划设计以及一期商业项目的开发策略建议如下： 3、项目总体定位建议 3.1 商业项目总体定位：宜宾市新兴商业中心 3.2 定位说明： 3.2.1根据城市规划、项目区位、项目体量以及国际零售巨头—沃尔玛入驻等因素分析，本项目片区具备成为“宜宾市新兴商业中心”的潜力，但目前项目周边的商业环境不成熟，发展的不确定因素较大，旧城区仍然是传统的商业中心。因此在前期我们把本项目作为“南岸区商业中心”进行打造，随着项目的推进和南岸区城市化进程，将本项目逐步打造成为“宜宾市新兴商业中心”。 3.3.2一个开发商很难将某个商业项目打造成为一个城市的新兴商业中心，必须借助于政府的支持、城市的规划，特别是城市商业网点的规划，协同周边区域一起来共同打造，相成区域商业价值的整合，因此建议加强与政府的合作，争取商业网点规划的政策来实现。 3.3.3这种动态性的定位方式虽然没有一步到位，但是基于市场的现状与发展不确定性，可以减少开发的盲目性（如商业总体量和主力商业形态的设置），有效地规避项目运作的风险。