宿迁万晟·幸福城全程的营销策略报告.ppt

2011万晟?幸福城全程营销策略报告 ; 第三部分 物业发展篇;1.1 城市宏观环境分析;宿迁市地处江苏省北部地域。 经济发展落后，但增速快，上升空间大，经济结构进一步优化，三次产业比例值增加。 城市化率有待进一步提高，全市户籍总人口406万人，其中中心城区的常住人口在130万人，规划到2015年，全市人口达到425万，中心城区常住人口在139万人。 淮安城市的发展目标是，更好更快地融入“苏北经济支柱”行列;1.1 城市研究 》城市规划;1.1 城市研究 》YKJ谊锦嘉观点;1.2 房地产市场分析;1.2 市场分析 》住宅 》2011宏观政策;幸福路是最受宿迁人认同的老城区，是中高端人群置业首选；近年来，固定投资稳步增长，房地产投资有所减缓，但市场需求量高速增长，预计未来短期内房地产投资将呈高速增长趋势。;1.2 市场分析 》住宅 》总体特征;1.2 市场分析 》住宅 》销售情况;1.2 市场分析 》住宅 》销售情况;公寓客源结构：宿迁购房客户中，以本地客和产业客两大客源为主，辅以周边乡镇客和少量外地投资客，市区客源极少。;客户分类; 项目名称;未来竞争走势：短期内，本案所在区域虽开发量有所增加，但需求量会显著上涨，仍处于供不应求的态势，市场处于“竞合”格局；随着近期出让的土地未来3年内大量上市，供应将直线上升，但需求增速难以快速跟进，中长期市场将由供求持平向供过于求的态势发展，市场面临激烈的“竞争”。;1.2 市场分析 》 YKJ 谊锦嘉观点;1.2 市场分析 》 YKJ 谊锦嘉观点;1.3 项目分析;1.3 项目分析 》交通;1.3 项目分析 》配套;;1.3 项目分析 》周边环境;1.3 项目分析 》内部环境;1.3 项目分析 》整体规划数据（本数据采集自效果图上数据）;1.3 项目分析 》一期规划数据（本数据采集自效果图上数据）;1.3 项目分析 》YKJ（谊锦嘉）观点;1.3 项目分析 》YKJ（谊锦嘉）观点;1.4 项目SWOT分析;1.4 SWOT分析; 第三部分 物业发展篇;2.1 项目发展策略;;2.1 发展策略 》市场策略;2.1 发展策略 》产品策略;2.2 产品定位;一期户型配比建议;; 第三部分 物业发展篇;;3.2园林景观建议;明厨、明卫、明卧、明厅的“四??“格局 入户花园,北向空中花园，侧向观景阳台，大尺度凸窗…… 在经典户型的基础之上，加入提高住宅产品附加值的创新设计元素 强调厨卫的人性化设计，充分人体尺度及行为习惯 现成的舒适感体验;;; 第三部分 物业发展篇;4.1 项目推广思路;一个项目让人知道并不难，但要人爱上它却很不容易 项目总体形象定位 博爱之城，幸福之城;项目命名： 幸福·城 诠释：一个有内涵的诉求、能引发宿迁中高收入人群强烈情感共鸣的品牌形象。 万晟忆园 诠释：每个人都有值得怀念的过去。而马陵路一带，见证宿迁城市发展的变迁，飘着浓厚的历史气息，将被整整一批人怀念，尤其身在市场经济浪尖的目标人群。 ; 项目的推广主题 幸福是什么：幸福就是愿望唾手可得， ——幸福回归——城市“豪宅” ;一期项目的推广主线;4.2 一期推案策略;1; 4.3 项目卖点整合与提炼 ;项目卖点的整合与提炼;卖点三：大盘开发，规划配套齐全 项目整体规划达147万平方米，形成集商业、居住为一体的新兴的区域性城市中心。属于集多层、小高层、别墅、商业、酒店、综合配套于一体的大型造城项目，具备一定的规模优势； 社区内部规划11万平方米大型商业配套，以及奢华的社区会所，生活方便，高雅享受； 社区设有2个幼儿园，小学1个，项目邻近重点中学，完善人文教育，打动业主需求; 卖点四：人文社区 有点宁静，有点怀旧，有点书墨香，有点懒散空闲，有点静美。洋溢着浓浓幸福气息和熟悉的人情味，却又生活在现代的居住地。 卖点五：高性价比产品 户型设计人性化、高附加值 ;4.4 项目整合推广策略;;;4.5 营销中心装修建议;整体上显得大气、有质感，能彰显项目的高端品质形象。 富有设计感。目前宿迁市内建筑都较普通，缺乏设计感，通过富有创意的建筑设计，给客户留下深刻印象，使其通过销售中心的设计，读出万晟公司的实力，同时读出项目的未来景象。 让销中心，成为宿