广安市邻水LTC2010的.ppt

- 本资料来自 - LTC2010—28号地块 2010.11.5 百富勤 本报告指导思想 旨在通过对未来房地产市场发展及走趋，以及对邻水市场的深度把握和深刻调研基础上，结合项目所处的地段位置及产品规划特点，为项目的定位及营销提供准备方向和行之有效的执行计划 目标解析 由项目定位、开发节奏和合理的物业配比来把握 新政下各大地产商“跑马圈地” 据初步统计，二次调控后房企拿地已接近20次，金额超过200亿元。开发商 依然在土地市场高歌猛进 。 11月3日，恒大地产在长春掷金13亿元，一举拿下该区域4幅宅地。 11月3日，合生创展拟以约68.75亿元的高价收购北京通州马驹桥镇地块和合生世界村附近两商业项目。 11月5日，富力地产联手合景泰富，以23.5亿元的价格拿下上海新江湾城项目，双方借此筹谋布局上海市场。 …… 二轮楼市政策调控至今已满月 ,万科、恒大等多家公司不仅完成全年销售指标，单月 业绩还再创历史新高。各地楼王纷纷问世，呈现出一片热火朝天的景象。 1-10月房地产开发企业投资完成及增迅情况 1-10月，房地产开发完成投资38069亿元，比同期增长36.5%。其中商品住宅完成投资26683亿元,同比增长33.8%，占开发比重的70,1%。商品住宅开发仍是各大地产商开发的主流，开发投资额和新开工面积同比增速略有回落，但总量仍处于历史高位,房开商投资热情并未退减。 1-9月土地成交量及溢价情况 土地成交方面 国家控制出让土地及出让金大幅提价，影响各城市土地成交量。 随着供地计划的逐步落实，重点城市住宅用地供应量进一步增加 。 一线城市土地供应量减缓，二线城市成交量及同比增幅明显高于一线城市。 土地溢价方面 土地价格快速上涨的趋势得到抑制。一线城市地块品质较高的受热捧，其它城市整体平均的溢价水平呈低位平稳态势 。 近期土地市场成交逐渐活跃，成交土地总体溢价水平不高，一定程度上反应了开发企业对于对风险控制的理性思考。 商品房销售面积和销售额增长情况(1-10月) 涨幅较1-7月有所回落，但整体价格同比继续上涨。 由于首付比例的提升，导致一部分刚性需求购房者由于资金压力或房价下跌的预期而选择观望导致销售量下滑； 一二线城市成交量的出现大幅萎缩。 三四城市依然保持较好的销售状况,这对稳固全国的房地产投资无疑是有利的。 政策对抵制房价过快上涨发挥了一定的作用。 土地供应缩量，高端物业倍受青睐 2010全国房价排名 近期重庆房地产市场情况 迅速发展的邻水经济和逐步完善的城市配套 地理位置： 邻水地处四川盆地东部，华蓥山东麓，隶属 于四川省广安市，东、南分别与重庆市垫江 县、长寿县、渝北区接壤，西、北分别与华 蓥、广安区、达州市相连。 辖区人口： 邻水的城区面积由当初的不足一平方公里， 到现在城区14.28平方公里,常住人口15万，辖 45个乡镇522个村，总人口103万。 交通： 邻水地处川东渝北门户，境内国道、省道、 县道纵横交错，四通八达，基本实现柏油化。 广邻高速公路已经开通，正在建设的广渝、 达渝高速公路和即将动工兴建的沪蓉高速公 路呈十字状交汇于邻水，形成川东交通枢 纽； 经济： 2009年，全县生产总值实现88.6亿元，同比 （下同）增长14.8%，其中第一、二、三产 业增加值分别实现23.3亿元、35.1亿元、30.2 亿元，分别增长4.5%、25.6%、10.7%； “一心五片”城市总体布局 项目与城市交通动脉的关系 　　拥有完善的外部道路系统，区域可通达性良 好，与城市核心的车行距离仅几分钟。城市交通 体系全面渗透，项目与城市交通动脉的衔接是物 业价值的直接体现。 地块形状及规划经济指标——地块集中，中等规模 总占地：105亩 综合容积率： ≦ 1.9 规划用途：商住用地 土地使用年限：商业40年，居住70年 建筑密度：≦40% 绿化率：≧45% 限高：海拔≦ 400米 商业比例：5% 地价： 145万/亩 项目SWOT分析 项目与城市位置的战略关系 本项目所处城市与生态自然最完美的结合归属地——中部主城区的东北部片区。 从地理位置而言，该版块位于城市东西片区的中轴线上。 从发展角度而言，该版块属于重点开发区域与优化开发区域的的核心地带。可依托城市旧城核心区的公共城市功能及生态公园提升物业价值。 从资源稀缺价值角度看，东北部片区不仅拥有邻水最大的城市生态公园，而且通过规划拥有更为稀缺的五星级酒店和综合百货资源，区域价值高端化的趋势明显 公园地产发展主要以高端为主，如: 　　保利江上明珠项目、龙湖源著、保利公园198等 一般城市发展中，生态圈的物业高端化趋势，如：鸿恩寺公园、东部华侨城等 政府规划320亩黄桷树公园，打造形成邻水独一无二的城市生态公共空间 区域价值总结——三