重庆新红阳·永隆山新的城一期翡翠谷别墅及洋房定价决策咨询报告.docVIP

别墅及洋房定价决策咨询报告 Villas and houses pricing consultation report 密级度★★★★★ 报告编制：程必扬 文字校对：聂燕 开始时间：2011年8月1日 完成时间：2011年8月4日 含封面共45页 目录 第一部分定价依据 5 （一）项目产品成本核算 5 （二） 同类物业价格分析 6 一、主城在售别墅楼盘价格 6 二、一小时经济圈别墅楼盘价格 7 三、主城在售洋房楼盘价格 7 四、一小时经济圈洋房楼盘价格 8 五、主城小高层楼盘价格 8 六、一小时经济圈小高层楼盘价格 9 （三）项目所在城市其他物业价格分析 10 第二部分 定价方法 11 （一）成本导向定价法 11 一、成本价定价法 11 二、综合成本定价法 11 （二）随行就市法 12 一、可比楼盘均值定价法 12 （三）市场可比楼盘量化定价法 15 （四）定价结论 19 一、基于波士顿矩阵模型分析 19 第三部分 价格策略 21 （一）推盘节点 21 （二）入市价格策略 23 一、总论 23 二、2011年度价格走势策略 26 第四部分 调差系数设定 31 （一）交通方便性调差 31 （二）可视景观面调差 32 （三）产品面积调差 33 （四）赠送建筑面积调差 34 一、别墅 34 二、洋房 34 （五）赠送花园面积调差 35 （六）自然资源调差 36 （七）特殊原因调差 37 （八）洋房垂直调差 38 （九）尾数定价 38 第五部分 一批次分户价格表 39 附件 房价下跌压力测试 41 1、南川区各在售楼盘 41 2、南川区主流在售楼盘成本核算 43 （1）泽京香格里拉西苑 43 （2）德发中央花园项目 45  第一部分定价依据 （一）项目产品成本核算 1、别墅类产品成本核算单价 A1区+A2区+A3区+B1区=4293元/㎡ 2、洋房类产品成本核算单价 B2区=3028元/㎡ 3、小高层产品成本核算单价 B3区=2533元/㎡ 备注：该数据为财务部提供，为保证此次定价的合理性，考虑到目前的通货膨胀率为6.4%，结合传递因素，故所有成本均上浮10%。 产品类别 成本单价 上浮10% 最终成本 别墅 4293 429 4722 洋房 3028 303 3331 小高层 2533 253 2786 （二） 同类物业价格分析 一、主城在售别墅楼盘价格 区域 项目名称 均价 南岸区 同景国际城香阁华颂 13000 同景国际城郡望 15000 南山1号 12000 渝北区 万科渝园 17000 大鼎湖滨印象 11000 大渡口区 晋愉碧怡林畔二期东岸 13000 北碚区 鲁商云山原筑 9500 中安长岛 15000 沙坪坝区 龙湖东桥郡 13000 富力城公园别墅 10000 江北区 嘉凯城北麓官邸 19800 保利江上明珠 12500 金科太阳海岸 11000 北部新区 万科悦府 28000 奥山别墅 15000 首钢美利山御山别墅 15000 主城在售别墅楼盘均价 14362 二、一小时经济圈别墅楼盘价格 区域 楼盘名称 均价 江津 建宇雍山郡 8000 武隆 汇祥云深处 7500 铜梁 欧鹏兰亭别院 11000 一小时经济圈别墅楼盘均价 8833 三、主城在售洋房楼盘价格 区域 楼盘名称 均价 沙坪坝 峻峰香格里拉 8000 南岸区 蓝光十里蓝山 7800 九龙坡区 金科阳光小镇 6600 渝北区 立邦香语湖 7850 北碚 海宇西湖山水 7300 茶园新区 浅山云景 6500 中铁山水一色 8500 主城洋房楼盘均价 7507 四、一小时经济圈洋房楼盘价格 区域 楼盘名称 均价 铜梁 泽京普罗旺斯 5200 长寿区 维丰蓝湖熙岸 5600 綦江 德宜信锦绣天台 5300 永川 昕晖香缇漫城 5000 涪陵 金科天湖小镇 6000 一小时经济圈洋房楼盘均价 5350 五、主城小高层楼盘价格 区域 楼盘名称 均价 北部新区 复地新成就 8500 渝北区 万科悦峰 8300 高新区 永缘寓乐圈 7800 北碚区 浩博方山境 7300 渝中区 中庚香江美地 8200 巴南区 康利尔风花树 6800 九龙坡区 七彩华府 6600 主城高层产品均价 7643 六、一小时经济圈小高层楼盘价格 区域 楼盘名称 均价 涪陵 奥海蓝山水岸 4600 长寿 香山美地 5000 江津 祥瑞云鼎阳光 5400 綦江 立立依山郡 4000 永川 金科中央公园城 4400 合川 千