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境外房地产案例研究 Overseas Real Estate Case Study 2009 年 12 月 13 日 美国 REIT: Highwoods Properties ——人、产品、服务和战略规划 公司概况 公司名称：Highwoods Properties （乔木林地产） 成立时间：1978年 总部所在地：美国北卡罗来纳州罗利市 上市时间：1994年6月 总市值：23亿美元（2009年12月10 日） 营收结构：写字楼: 86.1% 工业地产: 6.8% 零售物业: 7.1% 楼宇数量：380栋 总建筑面积：329万平方米 土地储备：235公顷 Highwoods Properties （乔木林地产）是一家UPREIT 结构（伞形合伙制）的综合房 地产投资信托基金（REIT ），在纽约股票交易所上市交易。公司成立于 1978 年，起步 是在北卡罗来纳州州府罗利市（Raleigh ）开发、出租并管理一个占地50 公顷的写字楼 项目——Highwoods 办公中心（该办公中心已于2007 年出售给另一家房地产投资基金）， 在最初的四年中，该公司在该地块上以及罗利市的其他区域开发了十余栋写字楼。 在接下来的 10 年中，该公司在该地区开发了更多的项目并获得第三方开发、租赁 以及资产管理合同。 1994 年，Highwoods Properties 在纽约股票交易所上市，当时市值 2.5 亿美元。在 随后的 10 年中，该公司进入了 11 个城市，包括亚特兰大、得梅因、格林斯巴勒、格林 维尔、堪萨斯城、孟菲斯、纳什维尔、奥兰多、列治文市、坦帕、温斯顿-塞伦，开发 了价值 22 亿美元的产品，包括市区的高层写字楼和市郊办公园区，并对较早建成的一 些物业（含收购而得物业）进行翻新改造，以提升资产价值。 目前Highwoods Properties 是标准普尔中盘股 400 指数（SP MidCap 400 Index）的 成份股，公司总部仍设在罗利市，其物业及土地储备分布于佛罗里达、佐治亚、爱荷华、 马里兰、密苏里、密西西比、北卡罗来纳、南卡罗来纳、田纳西和弗吉尼亚等 10 个州。 北京市朝阳区三元桥时间国际 6 号楼 802 邮编：100028 Tel: (+86 10) E-mail: info@ Highwoods 地产分布图 该公司凭借出色的市场适应能力、优质的产品和服务、独特社会服务理念、以及在 房地产和商界的优秀领导力，获得了美国商业地产开发协会（NAIOP ）2009 年年度开 发商的称号。 “在资金充裕时储备资金，而仅在资金缺乏时使用之前储备的资金。”——这是 1923 年出版的一期《福布斯》杂志上的一句话，并在 2008 年被再次引用，实际上就是 “未雨绸缪，必备不时之需”。这也是Highwoods 地产公司总裁、CEO、董事Edward J. Fritsch 最推崇的理念之一，他使用这一策略使 Highwoods 地产公司在一个充满挑战的 商业地产市场上得以生存，并实现了长期稳定增长。 Fritsch 认为，人才和商业伙伴是公司获得长期成功的基础。Highwoods 拥有一系列 具有吸引力的成功物业，但团队的远见、智慧、协作、坚持和敬业精神是更重要的因素。 Fritsch 于 1982 年加入该公司，2004 年成为 CEO，在这期间，美国的商业地产市场 处于繁荣期，但 2005 年市场开始出现变化，公司管理层认为必须做出一些改变才