2011年8月铜陵市铜冠一品江山全案.ppt

商业运作核心命题： 命题一： 如何实现项目商业价值最大化？ 命题二： 如何为整个项目造势，为项目全盘营销做基石，提高项目整体价值？ 先招商运营，后销售盈利 运作方式： 聘请专业的商业管理公司实行统一管理，统一租赁，租金收益三房协商 十年经营权归经营管理公司，收益视实际发生情况确定 十年后业主有权选择自行租赁、自营或交由管理公司代理，所设计业态必须符合物业经营统一规划管理 商业运作策略： 整体运营，统一管理，实现规模效应 业态规划 整体运营参考方案一： 超 市 一层层依托鹞山公园（规划）、地书广场，规划餐饮休闲业态； 二、三层为中等规模超市业态 优势： 超市的成功运营将很大程度上带动片区的商业氛围，提升片区的整体区位价值； 为项目提供便利的生活服务配套，提升项目的整体品质； 便于项目商业的整体运营和持续兴旺，运营风险相对较低； 有利于项目主入口处配套商业的价值提升，与运营兴旺度； 超市业态的成功运营，将成为我项目营销的一大卖点，长期促进项目销售。 缺点： 在此区域做超市面临铜冠商业广场内世纪联华及淮河路华润超市的巨大竞争压力； 超市业态特别是品牌超市的进驻，能够提供的租金较低，若购房客户已经认识到这一点，将影响项目主商业物业的销售收益； 项目分割销售后，整体运营超市业态不利于后期的租赁和运营管理。 整体运营参考方案二： 风情美食广场 规模效应扩大影响力，特色化定位强化行动力，唯此才可在传统商业核心的外围赢得独具价值的一席之地，树立项目高端市场形象。 优势： 市场空白，为运营成功提供了较大的空间，市场竞争较弱； 餐饮行业的利润较高，租金支付能力强，有利于项目主商业物业的营销盈利； 有利于项目主入口处配套商业的价值提升，与运营兴旺度； 特色餐饮，若短期内运营火爆，将最大程度上提升项目的人气与知名度，有利于项目整体营销的进行； 特色化的定位，在规避市场竞争的同时也能很好的弱化项目于城市核心商业区的距离感，打造项目居于城市中央的区位价值； 与项目独特的景观价值相辅相承。 缺点： 做特色的餐饮定位，则必将引进多个实力一般的中小型餐饮企业，这样的企业抗风险能力较弱，将使项目主商业的运营面临较大的旺场风险； 餐饮行业的消防和排油烟要求较高，建筑改造将是不可避免的； 由于项目主商业物业基本按照商场运营的要求进行规划设计，三层的人流动向不易引导，运营压力较大； 特色餐饮企业的引进，特别是多家企业的整合，使得招商工作难度加大； 内铺式的美食广场，运营管理是一大要点，需要经验丰富的餐饮管理机构进行协助或直接参与管理。 销售分割规划 1、主商业分割销售思考 ① 有利于后期运营； ② 有利于价值最大化； ③ 满足销售条件； ④ 有利于销售实现。 2、分割销售总要求 裙楼按层分割，住宅底商一、二两层连售 3、一至三层分割要求 按照建筑和使用要求综合考虑后，得出商铺分割可行性。一、二层产权进行面积最小化分割，同时不影响大面积整体销售；三层产权进行大面积分割。 一层铺位分割示意图 二层铺位分割示意图 三层铺位分割示意图 精品展览 五、销售现场 1、地址： 现在的铜冠花园营销中心 2、装修及进驻时间 进场装修时间：2011年12月1日 现场开放时间：2011年12月25日 3、营销中心整体装修要求 依据项目整体形象定位重新装修。 具体装修方案将在《铜冠·一品江山营销策划案》确定后与装修公司沟通出具。 一、市区营销中心 4、铜冠花园销售地点安排 搬迁至铜冠花园项目临街网点。 5、其他事项 铜冠花园后期产品推盘大概节点安排： 10号楼：9月份 11号楼：10月份 6号楼、7号楼：11月份 12月1日，铜冠花园将可基本保证完成销售，在新营销中心完成收尾工作。 利用铜冠花园营销中心考虑 ① 充分利用铜冠花园高端住宅形象； ② 充分利用铜冠花园客户积累； ③ 充分利用营销中心区位优势，人流优势； ④ 节约营销成本。 地书广场 长江二路 二、现场营销展示中心 1、临时建筑+广场（方案一） 如图所示，于地书广场东南角新建临时性建筑。 铜冠·一品江山营销展示中心 包装展示区 精神堡垒 2、现场营销展示中心进驻条件、进驻时间及装修 进驻条件： 1）地书广场投入使用； 2）长江二路通车。 进驻时间： 视工程进度 营销展示中心包装 具备装修条件之前与装修公司沟通后提交。 3、规模要求 层数：两层； 面积：600—800㎡ 铜冠·一品江山营销展示中心 地书广场 长江二路 精神堡垒 包装展示区 二、现场营销展示中心 1、项目底商+广场（方案二） 如图所示的裙楼部分。营销展示中心临商业广场（地书广场）。 2、现场营销展示中心进驻条件、进驻时间及装修 进驻条件： 1）1号楼、2号楼建筑结束，外立面装修结束，脚手架