世邦魏理仕2011年3月武汉人信·武胜路项目业态定位调整及主题细化.pptVIP

人信·武胜路项目业态定位调整及主题细化 日本横滨MM21 日本横滨MM21 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 曼彻斯特 Trafford Center 经营管理建议 测算要求及假设 本财务版块仅针对当前方案进行初略静态测算，由于考虑尽量保持物业品质，因此尽量将物业以大宗出售为前提，实际租售模式不受此限制。 测算其中使用假设如下： 规划假设 本次财务测算数据以《武汉市国有建设用地使用权挂牌文件P（2010）078号》为基准，考虑到拆迁情况的复杂性，其中土地取得费用参考所有还建单位等面积就地还建的情况进行测算，即以土地成交价格（15.68亿元）扣除还建部分回购费用（还建商业19,037平方米×25,000元/平方米、住宅93,423平方米×7,500元/平方米、写字楼26,699平方米×10,000元/平方米），另外，还建30平方米以下住户货币补偿（16,770×8,000元/平方米），则取得费用为2.58亿元； 写字楼还建面积26699平方米，考虑整体还建一栋公寓或直接从写字楼部分还建，按照10,000元/平方米的价格计入还建部分回购费用； 住宅只销售10000平方米，其余全部用于还建； 方案以总计容建筑面积340,483平方米进行计算，各业态的体量规模均未通过设计方的各种专业规范测算，仅作方案设计参考； 方案所需还建部分以相同造价进行建设； 写字楼销售3万平方米，地下商业5000平方米销售使用权，酒店持有； 在本次测算中，设置5,000方地下商业面积，不计算车库收入； 由于酒店部分持有，因此在此次静态财务测算中，假设酒店年均收入为50,000,000元。 建设期假设 本次测算方案以三年作为建设期； 财务假设 本次测算方案均以贷款额（所有成本的65%）的三年期贷款利息作为财务费用进行测算； 考虑到方案具备一定的市场风险，因此不可预见费均以建安成本8%进行测算； 税费假设 本次比较为静态财务测算，因此不涉及摊销、折旧及所得税等收入的测算。 价格建议 财务测算 主题深化体现 儿童梦想家 国际品质的婴幼儿启蒙早教、儿童游乐、少儿培训云集，寓教于乐，成为0-12岁的孩子实现梦想的欢乐空间。 主题深化体现 儿童梦想家 主题深化体现 美食集中营 各国美食云集，停歇片刻便可让你的味蕾游遍世界；特色餐饮荟萃，稍做尝试便可感受美食浓浓底蕴。 主题深化体现 美食集中营 主题深化体现 影视“星”秀场 最前沿的影视资讯，最有冲击力的视觉效果，多元化的娱乐配套设施，打造超越艺术的感动。 主题深化体现 影视“星”秀场 主题深化体现 体验美生活 新华书店延伸老硚口的文化内涵；数码3C、创意家居体验馆，品位新时代的生活方式；精品超市，浓缩现代人的精致生活。 主题深化体现 体验美生活 主题深化体现 时尚风向标 集时尚、潮流于一身，以经典时尚、快速时尚和个性时尚的融合，形成强大的吸引力，成为时尚的风向标。 主题深化体现 时尚风向标 业态布局 B1 F1 F2 F3 F4 F5 F6 时尚潮流馆 青春少淑馆 精致生活馆 家庭体验馆 儿童娱乐馆 饕餮飨宴馆 影音欢畅馆 楼层主题定义 干洗、冲印 休闲食品特色小吃 B1 F1 F2 F3 药房保健品 品牌旗舰店 咖啡快餐 精品超市 运动/户外休闲 个人护理专业店 咖啡/快餐 珠宝手表 时尚品牌店 品牌旗舰店 影院 餐饮 服装配饰 购物中心楼层业态布局 新华书店 数码体验店 家居饰品体验馆 F4 儿童娱乐 教育培训 美容SPA F5 F6 KTV 童装玩具 美食城 主题餐饮 餐饮 银行ATM 新华书店 青春女装品牌店 商业街业态布局 6F 3F 4F 3F 3F 3F 3F 3F 32F 32F 32F 32F 32F 32F 32F 33F 33F 38F 2F 2F 1F 2F 家居体验馆 家居体验馆 银行 家居体验馆 3F 商业街业态布局 6F 3F 4F 3F 3F 3F 3F 3F 32F 32F 32F 32F 32F 32F 32F 33F 33F 38F 2F 2F 烟酒专卖 1F 2F 奶茶饮品 餐饮 美容美发 蛋糕房 便利店 银行 缴费厅 休闲茶社 3F 4F 餐饮 足浴保健 时尚旅社 商业街业态