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郊区旅游地产开发 随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模不断壮大；伴随 私家车的普及，据统计北京已达到 8 个人一辆车的水平，上海 12 个人一辆 车，深圳、广州约 10 个人一辆车，这使自驾游的兴起，也使城市房地产发 展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化。在这个背景下，休闲与居住日益 密切，度假地产与常住地产的逐渐交融，这对城郊房地产的发展提出了新 的发展方向，对房地产项目的交通、综合环境、社区服务、配套设施建设 提出了更高要求。那么如何扬长避短开发城郊旅游房地产呢？在这里，我 们将结合自己的研究成果，与大家一起探讨。 一、研究背景 近年来我们做了一些关于旅游房地产开发的项目，其中城郊旅游房地 产项目占很大比重，这些项目大都依托大都市，基本相同的市场环境和开 发背景，但由于开发商理念的不同，开发步骤不同，产生了不同的开发模 式，对市场形成了不同的影响，取得了不同的收益。 我们认为城郊区域虽然基础设施相对欠缺，离市区较远，难以与市区 同等项目竞争，但城郊地产项目也有自己的优势，如良好的生态环境，相 对私密的生活空间，宽敞的建筑空间，山、水或林等自然景观依托。城郊 地产项目与旅游、度假地产相结合，通过旅游项目开发，汇聚人气、形成 区域的人流、物流、商流，完善区域基础设施和配套设施，提升地产项目 的土地价值，这是城郊地产发展的必然趋势。 项目一：昆明城郊旅游房地产项目 A——旅游小镇带动房地产 该项目位于城郊一个景区，景区在昆明具有一定知名度，但以水库和 湖泊为主体的大众休闲型旅游产品老化，处于更新换代之际，游客人数不 多，景区内有一个宾馆和几个度假别墅，但入住率不高，景区经营状况一 般。 该区域属于世博园区的延展，已经有几个高档别墅项目，是昆明未来 高档地产发展的一个区域，但与其它项目相比，项目 A 距离市区较远，道 路交通状况不好。项目处于乡村之中，配套设施较差，基础设施建设还不 完善。 如果直接开发房地产，由于距离和交通原因，难以开发中高档楼盘， 只能以低价取胜，而初期投资由于需要大量基础设施建设，开发商的盈利 空间不大。 项目策划中，我们提出由旅游带动地产，通过旅游小镇开发，休闲、 度假旅游项目带动区域的人流、物流，完善配套设施，提升土地价值，促 成地产增值。 项目二：成都城郊旅游房地产项目 B——公园里的景观房地产 该项目是成都城郊著名旅游景区，景区通过 5 年运作，已经成为区域 成熟、知名景区。我们在策划中提出“乾坤大挪移” 的手法，把房地产建在 公园里，在旁边新的地块重新按照现有景区开发模式复制新景区，将现有 景区成熟地块运作房地产，通过这样的挪移，开发商取得了很好收益。。 项目三：南京城郊旅游房地产项目 C——房地产楼盘改造景观建筑 该项目开发商拥有在市区开发地产的成功经验，规划用地约 5400 亩， 其中水面约 2400 亩，直接在城郊地块按照城市楼盘开发，一期约 2500 套 酒店式公寓，350 栋独立别墅以及各类配套项目。酒店式公寓为五层退台 式设计为主，15 万元左右一套一居小户型 40 平米左右带温泉的湖景房， 该地产项目在南京地产市场掀起购买高潮。 但由于楼房密度过高，丘陵山地变成了“房山”，楼房鳞次栉比，自然 景观被破坏，沿湖滨的高档别墅无法按预期出售，仅以比公寓高 1000 元/ 平米的价格出售。 要提升后期独栋别墅的潜在价值，必须要改造其景观效果，提高土地 价值。项目通过开发温泉旅游，建设高档温泉度假区，同时改造现有公寓 楼房设计，增加楼间回廊连接，通过花卉、园林等景观，形成花卉园林景 观平台，在“房山”构建花团锦簇、绿廊相连的空中花园景观，将密集的“房 山”公寓改造成为特色的景观建筑，提升了区域的土地价值。 由以上可以看出三个旅游房地产项目的共性： 1、都属于城郊房地产项目，距离市区中心有40 分钟至一小时车程； 2 、依托于百万人口的大都市； 3、开发商都是以房地产开发为盈利目标，同时都希望本项目能成为城 郊中高档房地产； 4 、有小型水库或湖泊及低矮山地丘陵为环境依托，山水相依，植被茂 密，生态环境良好； 5、开发商具有一定实力，同时在本地都具有成功开发市区楼盘的经验； 随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模不断壮大；伴随 私家车的普及，据统计北京已达到 8 个人一辆车的水平，上海 12 个人一辆 车，深圳、广州约 10