思源烟台市万科芝罘岛系念目定位研判.pptVIP

万科芝罘岛项目定位研判;前言： 基于项目目前所处的阶段以及万科的要求，本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段，而是阐述思源基于对烟台高端市场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认知分析，从而得出对于芝罘岛项目的一些基本判断，作为产品设计阶段的前置思考。;01;项目本体基本属性（三图一表） ——宏观区位;项目本体基本属性（三图一表） ——地块位置;项目本体基本属性（三图一表） ——地块位置;项目本体基本属性——基础指标;项目附属条件属性;项目规划限制条件;项目界定;;宏观市场因素影响;区域名称;八角 组团;小于20万;;马山寨海景豪庭 均价9800元/ ㎡;项目名称;烟台高端项目操作思路主要停留在稀缺资源的炒作上，而景观园林、产品设计、物业服务等方面并不突出。市场对高端产品的需求也对应在地段稀缺上。;区域市场因素影响—— 区域市场表现：针对别墅市场;强调地块、稀缺资源占有 如：天鸿凯旋城、世茂海湾一号 马山寨等项目;项目名称;%;别墅机会点判断：;洋房市场主力供应面积在140-160㎡，销售均价为8000-10000，总价区间140-180万。;从供应曲线上来看，高层产品集中供应分布为150-160㎡、180-210㎡、240-280 ㎡。 从销售套数曲线看，高端项目走量最好的产品区间段位：90-120、140-180， 通过对比可以发现，目前供应的高层产品