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物业停车管理法律责任探讨
物业停车管理法律责任探讨
物业停车管理法律责任探讨作者:佚名
时间:2017-9-29
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物业管理公司在其受托物业管理区域内停车管理的责任界定问题,之所以一再讨论,悬而不决,表面上是法律规定不明,实际上其根本原因是立法立场问题。对于物管区域的停车到底是占位还是保管,或是双重关系,站在不同的立场则有不同的认识。物管公司一方希望将该关系定为占位关系,而车主一方,肯定希望定为保管关系。
本文试图在讨论物管性质的基础上,对物管区域停车管理的各种责任作出分析,并以公平等价原则预设停车场管理的法律关系,以作立法参考。
存车的法律性质
从法律角度来看,因存车而产生的法律关系虽有不同,但由于车辆保管是以占地为前提的,其中包含场地占用的性质,因此,保管与占位并非完全矛盾的两个概念。要区分保管和单纯的占位,应从保管的性质着手。保管合同是一种双务实践合同,必须以保管标的的实际交付作为合同成立的必要要件,并以是否有偿作为承担损害赔偿的前提。
那么,存车人与物管公司之间的关系如何界定呢?
、保管关系的确定
存车人进入物管公司管理的停车场存放车辆,双方对合同性质有明确约定的,从约定;没有约定的,则要视不同情况而定。如果物管区域的停车场经公安部门办理了备案批准手续,可以对外从事收费停车业务,具有按照公安交管部门要求的停车场的管理制度、管理人员和管理范围等条件,存车人在此存车,应视作双方有建立保管关系的真实意思表示。具体有以下三种情况:
一是,物管公司对存车人发放停车证或其他凭证,存车人凭证方能开走车辆的,应当视作双方依照交易习惯履行了存车交付手续,并由物管公司拥有排他的占有权,符合保管合同的条件,保管法律关系成立。
二是,如果存车人交付了存放车辆的有关费用,物管公司未发放停车凭证,仅向存车人出具了停车发票。这种情况是否具有保管的性质,不能一概而论。如若存放的车辆并非随停随取,停车场要对车主进行大致辨认或凭车钥匙方可取走车辆,则可认定停车场对车辆具有排他的控制权,停车发票可视作车辆存放在该停车场的凭证,此时双方已形成事实上的交付与看管的关系,应当认为保管法律关系成立。
三是,保管合同中保管方承担的责任要较占位的大一些,相应地管理成本也要高一些,如停车费中能够体现这一保管与单纯占位的区别,也可以认定为事实上的保管关系成立。
2、占位关系的确定
上述以外的情形,如停车场未经批准设立,或系临时占位停车等,可认为是一种单纯的占位关系。
物管公司承担何种责任
、物管的性质与区域安全
物管内涵和外延随时代变迁会有一些变化。本文所及“物管”是指经合法登记注册的物管公司对其受托管理区域的管理。管理是指组织内部管理者对其组织的规划、组织、指挥等,是上对下的不平等关系。
而“物管”却并非什么领导对业主的管理,而是受托物管公司对业主群体的服务。在这里,“物管”的概念就是“服务”的概念。
物管公司内部的组织、指挥、协调等才是管理学意义上的管理。
因此,服务是物管公司的主要经营范围。服务既是物管的本质与内容,亦是物管公司必须遵循的经营原则。物管公司至少应为委托人提供的服务包括:物管区域的卫生、绿化维护;
物管区域的安全;进出车辆、人员的管理;物管区域的设施、设备的维护等;业主委托的其他服务。如果物管区域内业主的人身与财产安全不属物管范围,亦即如果物管公司明示对此不负责任,那么恐怕目前的物管公司会被全
物业停车管理法律责任探讨作者:佚名
时间:2017-9-29
浏览量:部赶出小区,物管行业将彻底消失。物管公司在物管区域的安全负责是不容置疑的。
事实上,物管区域的安全,乃至该区域的停车场的安全,物管公司均已将其作为物管服务最重要的内容小心经营、精心服务,与此对应,保安队甚至成为所有物管公司必设的最重要部门。可物管公司却又千方百计在安全出问题时推卸责任,甚至希望立法免责。
对小区内的停车安全及塑造和平安全的区域环境,无论是管理的委托方还是受托方都给予了足够的重视。换句话说,这就是客户的需要,就是物管行业的市场所在。物管公司必须满足,否则,物管行业便失去市场。由上述分析不难得出以下结论。物管区域安全,及停车场责任承担是物管行业的存在前提。
2、车位权属与停车费构成
存在两种车位权属
物管区域是一个相对封闭的区间和范围,停车场是其重要配套设施。物管区域车位的权属,依法有如下两种情况:一是,地下或地上专用停车场,开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的,其所有权属开发商。二是,物管区域的地
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