中原_深圳月亮湾项目战略发展建议6.pptVIP

code | # 洒店式公寓市场：市场产品稀缺，需求强劲。南山片区的酒店式公寓的档次较高，整体而言,片区服务式公寓比较稀缺 酒店式公寓角色：对于本项目目前市场是缺乏这种产品的，但酒店式公寓未来承担的角色是项目获利价值的放大，提升项目的辐射半径 酒店式公寓客户特征：从市场认可角度出发，酒店式公寓的客户主要是投资为主，适合于产业支持度较高的区域发展 结论：酒店式公寓客户群体特征明显，属于世道向上发展阶段的高溢价产品，客户对这种产品的接受度高 二级市场策划品控中心 Centaline Consultants Code of this report | * 20000 世金国际 96% 12480 中航凯特 销售率 酒店式公寓面积（㎡） 项目名称 98％ 220间 鸿隆公寓 99% 232 间 泰格公寓 出租率 客房总数 项目名称 泰格公寓 鸿隆公寓 在售项目 出租项目 市场 － 供给少 需求旺盛 ＋ 酒店式公寓在08年的新增供应，主要都集中在了服务式公寓，而供应量仅为52620.76平方米 新项目销售率在90%以上，出租项目出租率也相当高。而调查显示，南山片区商务人士对酒店式公寓需求随着南山片区商务往来增加在成倍放大 市场潜力大 市场认可度高 项目价值最大化 酒店式公寓角色 通过充分挖掘，结合项目开发时序和世道发展，有针对性的储备项目价值，酒店式公寓进可攻，退可守 酒店式公寓既可以作为中小型住宅产品的升级也可以作为提升项目档次，拓展投资客的钟爱，有持续产业客户作为支撑将更具市场发展潜力 以31~90平方米为主 面积区间 较快 销售速度 4.5～16元/月*平方米 物业管理费 品牌物管 物业管理 1000～2000元/平方米以上 装修标准 购买者主要为，深港投资客，各片区企业高层。 使用者主要为，各片区企业高管（包括国内、海外商务人士） 用途以中长期居住为主，少数办公。 客户特征（区域、用途、职业） 除个别在售项目外，目前平均约15％左右，目前换手成交周期一般为15~20天 空置率 出售项目平均110/平方米左右，最高可达150/平方米，300/平方米以上超高租金的项目都是只租不售，发展商自己持有经营。 租金 24000～27000元/平方米 最近单位成交加快，昭示市场逐步回暖星号出现 二手价格 最高24000～34000元/平方米 一手价格 酒店式公寓 酒店式公寓 客户特征 酒店式公寓的客户更多的是投资客户，部分属于就近产业客户需求； 投资客户中，以多次投资客户为主，这是基于他们对全市各种酒店式公寓产品投资偏好预估； 需求面积：客户需求的酒店式公寓面积偏小，一般在25—45平米之间 市场认可度 价格认可度：酒店式公寓实现的价格溢价空间远远高于同片区同档次的住宅和商务公寓； 消化速度认可度：酒店式公寓实现的销售速度相对而言也是各种物业形态中最乐观的，但一个关键是处于世道上升期间，它的作用发展空间才最大； 立足片区未来发展需求，打造特色酒店式公寓 Part 7.2 项目形象定位 他们目前居住在本区域之外的中高档的商品房中或者自建房屋内，但是他们面临着这样或者那样居住的问题 这里，高档次的大规模的商品房的供应比较少—— 这里，自建的房屋在环境和管理上难以满足要求—— 我们要打造适合他们需要的项目…… 他们一心向往这样的生活…… 我们的客户他们之前居住在—— 这里，有一种 “采菊东篱下，悠然见南山” 的闲情雅致 这里，有一种 “结庐在人境，而无车马喧” 的清逸静逦 这里，有一种 “城市在左，我在右” 的繁华静谧 在这里，你开始静观世界 在这里，你学会保持清醒的自我 在这里，生活的心情与节奏同步 形象 统领 为区域的客户提供： 现代、 时尚、 活力、 休闲、 康居、 充满别样生活乐趣的 “城”中领地。 项目案名： 山海又一城 备选案名：彼岸新都、城市新天地 命名原则： 体现城市化气质，体现项目活力、健康、时尚、居家的未来氛围展现 山海又一城—开启现代都市生活新篇章 又一城 ，一种艺文化，一种追求 流连于现实和理想之间 高档而优雅 它是向上的生活方式，看得见的和看不见的… 这个季节，因为有山海又一城 一群狂热的追随者 一群务实、时尚的人群 他们激进、丰沛、勇往直前 追求美好的事物… 山海又一城，点燃了他们的激情 山海又一城，不仅仅是梦想… 山海又一城，犹如一道阳光，照亮一群人的一切物质与非物质层面… 本项目住宅形象——高端、大气、宜居 本项目商业形象——特色风情街+集中商业 Part 7.3 项目产品定位 项目各种物业类型角色分析：对本项目的各种物业的角色定位进行回顾如下 利润贡献度 形象 贡 献 度 形象贡献型产品 酒店式公寓 明星（标杆）产品 写字楼 补充