云南曲靖麒麟嘉园2012年营销推广思路.pdfVIP

A-PDF Watermark DEMO: Purchase from www.A-PDF.com to remove the watermark 麒麟嘉园2012年营销推广思路 呈报：麒麟房地产 时间：2012年2月6 日 一、宏观分析 持续深入调控 VS 基准利率下调 1月31日国务院第 2月，各大银行 六次全体会议，温 都下调了首套房 总理强调需“持续 贷利率，首套房 深入调控，巩固调 放款速度也明显 控成果” 加快 政策博弈，后市不明朗 二、曲靖市场分析 市场供量大于1万套，竞争楼盘多 尚都豪庭600套 龙城国际1000套 鼎尚名庭1300套 南都双座260套 吉大上元450套 需要在竞争中迅速跳出 宜居北城300套 恒大名都3000套 潇湘新区1000套 三、销售现状分析 •一期余货600余套； •日均有效上门量约10组； •12月、1月月均销售不足10套； •项目品质卓越，但知名度、认可度偏低； •市中心滨水大盘形象初步建立（12月-1月） 销售思路与营销手法需要改变 四、成交客户分析启示 •客户以曲靖区域为主； •主要为个体户及企事业单位工作人员； •麒麟区外客源来自于宣威、富源、陆良、沾益、会泽； •客户对项目的区位比较认可； 针对性广告投放，诉求投其所好 五、销售任务 •迅速清空一期600余套存量； •二期房源储客 六、竞争出路 策略一 以“市中心”作定位区隔， 跳出几个郊区大盘的低价绞杀； 策略二 以“品质”为杀手锏， 与龙泽园、龙城国际、东江4期、尚都豪庭 等市中心项目肉搏； 策略一的支持理由： 1、由于高速公路的分隔，曲靖没有东市区；白石江与麒麟东路一带 属于市中心而非东市区； 2、曲靖是大城市，离城市核心麒麟花园1500米远的地方，绝对是市 中心的概念范畴； 3、片区现在居住氛围不成熟，与南片区、西片区的居住氛围难以比 较，故而强打市中心位置，脱离郊区盘“恒大、阳光、宜居北城”等 的低价绞杀； 策略二的支持理由： 1、其它市中心楼盘品质较弱，不足以与嘉园相抗衡，因此在肉 搏中可以品质为主要诉求； 2、在推广上，可以借品质打“性价比”，彰显其与市中心项目 的竞争优势； 核心定位 市中心 ·80万㎡滨水华宅 广告语 市中心，层峰居住标准 七、营销思路纲要 销售方式 小货包多批次挤压式卖场开盘 •市场较冷，利于成交 •根据市场时状，随时调整价格 •利用从众心理，扩大成交量 货包策略 150+190+190+ （70+X） •X＝三批次余货 •房源品质由低到高:一批次差、二批次中、三批次优； •利于前期低价走量，后期利润走高； 单货包推售周期 60天 •低价售卡（1000元）； •紧凑的蓄水时间和空间； •利于应对市场变化； •购卡1天优惠100元，开盘当天优惠2%； •启动老带新计划，送1000元介绍奖励； •客户团购房， 10套以上组团体成交给折上99折优惠； 开盘时间及操作周期 开盘时间 4月21日 6月23日 8月25日 10月27日 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 一批次房源