物业管理成本测算要点.ppt

（九）专项维修资金 1、工资津贴等费（F1） ２、设备、零部件和材料购置(F2) ３、机械使用费(F3) ４、水、电、气费(F4) ５、管理费(F5) 公共维修基金Ｐ９＝　 ∑Ｆi　 　　　 １２月×参与测算的物业面积（元／月·平方米） 　 即：Ｐ９＝　∑Ｆi　　 １２月×Ｓ（元／月·平方米） 三、成本估测算结果汇总 P=∑Ｆi/S 式 中： P——某项物业管理成本，单位为元/月·平方米； Fi——各分项费用； i——费用项数，i=1，……，n ∑——所有费用项目算术和； S——参加测算的物业总建筑面积。 案例： 某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目 全年各项费用如下 （1）各类管理服务人员的工资、社会保险等 50万元 （2）共用部位、共用设施设备的运行维护费 20万元 （3）清洁卫生费 15万元 （4）绿化养护费 10万元 （5）公共秩序维护费 10万元 （6）办公费 5万元 （7）固定资产折旧 2万元 （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2万元 （9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用 6万元 合计： 120万元 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为： 120万元x（1+10%）÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为： （120万元+12万元） ÷ 10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。 第三节 成本控制 一、成本控制的含义与分类 （一）成本控制的含义 1、对目标成本本身的控制； 2、对目标成本完成的控制和过程的监督； 3、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。 （二）成本的分类 1、按控制的时间特征分类 （1）事先控制：是“设计”阶段的控制，又称事前控制，实在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，已达到防患于未然的目的。 3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。  4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。 （二）物业服务费用酬金制与包干制 1、物业服务费用酬金制 物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合