物业管理风险防范范要点.ppt

导读 导读 导读 目录 第一章 物业管理项目承接风险 第一章 物业管理项目承接风险 第一章 物业管理项目承接风险 第一章 物业管理项目承接风险 第一章 物业管理项目承接风险 第一章 物业管理项目承接风险 第二章 治安风险 第二章 治安风险 第二章 治安风险 第三章 消防事故和隐患风险 第三章 消防事故和隐患风险 第三章 消防事故和隐患风险 第三章 消防事故和隐患风险 第三章 消防事故和隐患风险 第四章 装修管理风险防范 第四章 装修管理风险防范 第四章 装修管理风险防范 第四章 装修管理风险防范 第四章 装修管理风险防范 第五章 高空坠物风险防范 第五章 高空坠物风险防范 第六章 物业服务收费风险及预防 第六章 物业服务收费风险及预防 第六章 物业服务收费风险及预防 第七章 公共设施设备风险防范 第七章 公共设施设备风险防范 第七章 公共设施设备风险防范 第七章 公共设施设备风险防范 第七章 公共设施设备风险防范 第七章 公共设施设备风险防范 第八章 公共环境风险防范 第八章 公共环境风险防范 第九章 车辆管理风险防范 第九章 车辆管理风险防范 第九章 车辆管理风险防范 第九章 车辆管理风险防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 第十章 人力资源的风险及防范 人力资源风险 基层管理及操作人员的大量流失导致严重缺编 招聘失败 新的人事政策引起员工不满 派驻顾问项目的高层人员流失 员工作违章违纪等失职行为引发的风险 员工业务不精等服务行为带来问题 工作人员谋取私利带来的问题 高空坠物两种情况 一是建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落，尤其是玻璃幕墙。 一是高空抛物。 《民法通则》第126条规定：“建筑物或其它设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落的，它的有所人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 高空抛物由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。 高空抛物的危害：A）卫生保洁难维护；B）小区居民挑起矛盾；C）事故赔偿风险难免。 建筑物上的坠物 高空抛物 风险防范措施 建筑物及附着物风险防范 承接项目时考虑建筑新旧及外墙面材质。 就幕墙的养护、维修与开发做出相关约定 交接时要谨慎。 加强外墙面维护和保养的监督力度。按照《玻璃幕墙工程技术规定》，在竣工验收后一年时，书面通知书玻璃幕墙的施工单位对其进行一次全面检查，此后每五年要求检查一次，并做好相关记录。 定期排查隐患。 购买适当的保险。 高空抛物风险防范 高空抛物发生后，物业公司积极处理 随意乱抛垃圾。 尽量不给业主乱扔垃圾的机会。 装修阶段明确责任。 学校、居委会、街道办共同合作，加强社会宣传。 无事故损失的处理。 发生损失的事故处理。 认真对待居民投诉。 第六章 物业服务收费风险及预防 物业服务收费是物业公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬，是物业公司收入的主要来源，也是物业公司开展正常业务，提供物业管理服务的保障，目前我国物业管理市场不规范，乱收费现象严重，也成为投诉的热点，并影响了业主和物业公司的关系。 一、物业服务收费纠纷的表现：部分业主拒交或拖欠物业服务费。 二、物业服务收费纠纷产生的原因： 对服务不满，对受约束不满。 对收费标准、项目、方式等不满。 业主认为物业费太高。 业主不了解物业管理的实际含意。 建设单位遗留问题所致。 企业内部管理问题。 邻里关系等问题引起的。 对外部大环境不满。 无支付能力。 三、物业服务费纠纷风险防范措施： 多走访业主、多做沟通工作。 借助业主公约和业委支的力量。 自觉增加物业管理费用的透明度。 改进服务、计费方式和收费方法。 完善物业管理服务合同，严格依约行事。 分析业主拖欠的原因。 选择恰当的收账策略。 A）收款方法。 B)催款要注意预防超过诉讼时效。 对欠费业主保持足够的压力。 建立应收账款坏账制度。 在必要的催缴程序后通过法律途经解决。 案例、物业服务合同终止后的管理费是否应支付？ A公司与华融大厦建设单位签订《前期物业服务合同》，合同期为三年，从2005年1月1日至2007年12月31日，2007年3月，华融大厦成立业委会，同时经业主大会决议，华融大厦业委会通过公开招标的方式重新选聘