开发商角度的房地产营销(万科)2.ppt

创造客户价值(1) 例1：滨海住宅  创造客户价值(2) 例2：大亚湾项目 客户价值(3) 例：会所 装修 智能家居 地下室（万科城） 竞 争 竞争者定位 暗示自己的产品比竞争者优异或有所不同。 AVIS租车公司对自己的描述是“我们是比别人更努力的公司”（别人指“HERTZ”租车公司）。 金域蓝湾 VS 金海湾。 差异化定位 差异化—— 是指设计一系列有意义的差别，以便使该公司的产品同竞争者的产品相区分。在实体产品差异化有困难时，要取得竞争成功的关键常常有赖于增加价值和改进服务的质量。 ? 差异化策略（1） 例1：万科中心的差异化思考 差异化策略（2） 例2：万科第五园的差异化定位 项目特色 差异化策略3 例3：万科金域蓝湾的差异化方法 营销如何如何从市场的角度设计 模拟计算价格 土地价值最大化的选择 例：容积率2-3条件下的选择 商业街： 尚街—— 约4000平方米 纯独立现代中式特色商业街 “紫苑茶馆”深圳旗舰店提前进驻 中式养生堂、匠心坊、四三草堂、艺之汇、嘉一制造、明馆等 6家现代中式精品展示商家进驻。 25层“点板”户型平面 单元开间进深：34.7×16.8米 ● 生活阳台进深1.65 实体栏板高1100 洗衣机均设在均 ■ 实体样板房：主要户型均搭建1：1实体房，外墙材质、颜色、景观、朝向及定价均以实体房的试验效果为基准。且请目标客户群前往现场参观，收集客户建议或意见进行微调。 ● 入户门1.2M宽 ● 客厅开间4.5-4.8M 主卧开间3.8-3.9M ■ 标准配置： 148㎡ 135㎡ 156㎡ 亮点1：深圳金地香蜜山－点板规划及短板单体 与香蜜山同片区项目对比 88㎡ 122㎡ 131㎡ 85㎡ 140㎡ 143㎡ 核心特点的价值 1、电梯效率 公共空间精装修 实用率 2、三面采光=规划更灵活 3、提高单元面积=更大的景观空间 产品特点 1、集中布置（一核六），交通核三部电梯 2、附属用房布置在交通核周边 （厨房、工人房、入户花园、餐厅） 3、主要房间三面采光 亮点3：广州富力桃园－单一产品一招致胜 单元开间进深：35.8.20X34.15 层建筑面积：708.06㎡ 入户花园精装修集中了视线—忘记了窗外是怎样的空间 亮点3：广州富力桃园－单一产品一招致胜 北 珠 江 36F 36F 36F 36F 32F 26F 16F 11F 4F 4F 4F 4F 4F 4F 亮点7：广州中海蓝湾－最大景观面规划 容积率：3.26； 占地约3.3万㎡，总建筑面积约10万㎡ 会所 4层叠T 11层小高层 26-36层高层 游泳池 A9 A8 A7 A6 A5 A4 A3 A2 A1 用地进深大 需获得更多的景观资源 两种基本产品结构 客户价值：北面看江，景观第一 ■底层架空层7m高，保证景观的延续及空气流通；功能为泛会所。 曲线连板高层布局，使建筑景观界面最大化，95％户型均可看到江景 “曲线连板”由“Y型一核三”及“一核二”两类单元拼接组成。 亮点7：广州中海蓝湾－最大景观面规划 36F 36F 36F 36F 32F 26F 16F 11F 4F 4F 4F 4F 4F 4F 36F 珠 江 A8 A9 A8 A9 A2 140.8㎡ 140.8㎡ 148.9㎡ 148.9㎡ 亮点7：广州中海蓝湾－最大景观面规划 36F 36F 36F 36F 32F 26F 16F 11F 4F 4F 4F 4F 4F 4F 36F ● 270度观景，变不利为有利 N 客厅主卧均朝北向 亮点7：广州中海蓝湾－最大景观面规划 255（213） 单元开间进深：39.00X20.70 单元建筑面积：473 ㎡ 255㎡ 218-224 ㎡ ●此转角单元，阴角处为楼梯间及单侧房间，解决了私密性、通风、采光问题 166-168 ㎡ 单元开间进深：29.7X20.7 单元建筑面积：384-392 ㎡ ●主卧观景阳台 218-224㎡ ● 内凹式“空中庭院”，玻璃隔断分隔，其它房间围绕其布置，借用了古建住中的内庭院概念 户型一平面 户型二平面 “空中庭院”：引入传统的院落概念，实质上是位于客厅、餐厅和卧室之间的一个“内阳台”，是四面开放的景观庭院，与室内的所有功能区实现共享，而这也正是中国岭南传统民居内庭院建筑的精髓。 ●“空中庭院”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并且增加整体的通透性和采光 亮点8：深圳中信红树湾－“空中庭院”户型 广州誉峰 项目简介