2010年1月27日上海复地金光北项目.pptVIP

复地金光北项目定位补充建议 项目地块基础信息 项目地块基础信息 定位结论摘要 ●可售面积的量和销售价格将决定本项目收益水平。因此，设计应以优先满足容积率，保证可售面积最大化为首要考虑●谨慎、理性地评判项目销售周期内，区域环境的改观程度、目标客户对于物业类型、产品总价的接纳度，在目前方方、中原建议的产品方向及区域公司与设计沟通强排的备选设计方案中，推荐“叠拼+混搭大平层”方案 规划布局要点：方正、大气、通透参考案例：绿城留庄 景观要点：西班牙风格，层次丰富，非集中式参考案例：北京龙湖 景观示范区：提供卓越的品质体验感受建立以“客户最佳体验”为核心的示范区 1、宏观市场的关键特征 2、区域市场的关键特征 项目所处桃浦板块为普陀区价格最低板块 3、市场研究核心结论 1、项目SWOT分析 2、项目核心难点及竞争策略 3、方方产品定位结论 4、中原产品定位结论 5、设计公司产品排布推荐方案 6、几种产品定位测算比较 7、几种产品定位优劣势比较 8、上海区域公司产品定位建议 ? 三种方案中，方案2牺牲容积率和可售面积，因容积率仅为0.97，导致其楼面地价高达24000元/㎡，总销金额、总毛利润和IRR均过低。我们认为，首先降容不可取。 ? 方案C对于区域市场和客户接纳度极为乐观，但忽视了两点：纯粹高端大平层产品对于人文、自然景观的极度倚重；在区域环境未得到有效、根本性改善的背景下，