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房地产经营法制管理案例 　　1991年下半年以来，我国房地产业进入大发展，进入全国性的房地产热中、过热了，就要调下来，于是1993年全国进入房地产宏观调控时期。许多地方一度过热，一度一厥不振。 　　房地产业从沉寂到兴旺，是十分值得赞许的，但与任何事物的发展一样，离开了客观条件的发展，必须及时矫正。于是从兴旺到调整就顺理成章了。矫枉过正，又会使房地产业陷于停顿之中，许多企业损失惨重。 　　广州房地产业的发展都有自己特色；在1991年全国房地产热中，头脑冷静，适当控制，做到快速而不发烧；在1993年进行的宏观调控中，又能适度推动，冷而不冻，继续保持较高增长速度。正如原广州市市长黎子流所说，广州市房地产业升得最快、站得最稳、跌得最慢。 奥秘何在？这与广州不断完善居地产法规，用以规范房地产市场，规范政府和企业行为直接相关。 章前案例分析思考题 1.从广州房地产业较平稳发展的案例，请你提出全国房地产经营平稳发展的对策。 2.房地产经营企业面对宏观经济环境和房地产市场的变化，应采取哪些经营对策。 　　改革开放以来，我国的房地产业发展很快。房地产业的高速发展，为国家提供了大量基础设施、厂房、商业楼宇、写字楼宇和住宅等，为国家财政带来大笔收入，并为调整消费结构，带动相关产业发展，活跃市场经济作出了突出贡献。但同时也出现了诸如“批地热”、“圈地热”、“开发区热”等“房地产热”，使投资规模过大，投资结构失衡。而市场需求潜力很大的城镇普通住宅却热不起来。这突出反映出我国房地产开发经营中管理薄弱和秩序混乱等问题。这就要求我们必须大力加强法制管理，严格执法，使房地产开发经营走上规范和法制的轨道。 这一章从宏观经济的角度，看重从法律和法制意义上说明房地产行政单位实施房地产经营法制管理问题。 下面就城市土地经营法制管理、房地产经营法制管理、房地产市场法制管理和房地产经营企业的法制管理等方面分别阐述。 本章小结 1. 改革开放以来,我国房地产开发经营发展很快,但也出现了“房地产热”，房地产投资规模过大，而城镇普通住房建设却热不起来等问题。解决这些问题，使房地产经营走上平稳高速发展的轨道，是房地产经营法制管理所面临的紧迫问题。 2.城市土地经营方式主要有两种：专门从事对土地进行改良，提供建筑地段的土地经营；在从事土地改良的同时，进行地上建筑物开发经营的房地产经营。我国城市土地经营模式的内容主要有土地使用权的出让和转让两个方面。土地使用权出让经营方式主要有拍卖、招标和协议三种。城市土地使用权的经营和转让通过土地使用者直接经营、土地使用者建造房产出售或出租、土地使用权的直接转让三种具体形式实现。 3.我国目前外商投资开发经营成片土地有中外合资、中外合作和外资独资三种。外商投资开发房地产的审批程序是：立项审查；规划设计，选址定点和开发企业资质审查；土地出让；审查外商投资企业的合法性以及外商投资真实可靠情况；审查外商开发经营企业开发经营性质、营地范围、企业成为条件和审批手续是否健全。外商投资成片土地开发经营享有政策和税收优惠。 　4.必须加强城市的地籍管理，对城市土地实行有效管理。 　5.我国《宪法》等有关法律规定，国有土地使用权可以依法出让和转让，并对城市土地有偿使用制度作出了明确和具体的规范。 　6.日前我国房产产权统一划分为全民所有的公房、集体所有制房屋、公民个人的私有房产、代管产、拨用产、军产、外产、中外合资产、宗教产等。这收房产都应纳入我国房屋产时的法制管理。1993年12月31日前以标准价购买的公有住房，职工拥有部分产权。1994年起，在标准分配面积内，实行成本价出售公有住房，产权归个人所有。 7.房产产权登记是确定其权属的一个必备条件，凡在规定登记范围的房地产，都必须按照登记办法的规定，申请房地产登记。具体程序为：申报、验证、查丈、确权审查、发证。必须加强产籍管理。 8.房屋出售必须签订合同。这类合同具有转移所产权、合同标的是作为特殊商品的房屋、是双务的有偿合同等特征。房屋出售合同的当事人双方就合同条款达成一致，合同才能成立。合同当事人享受权利，也承担义务。国家对房屋买卖有严格规定，必须遵循一定的程序。 9.房屋租赁关系的形成，必须以法律的形式确定，签订租赁合同。该合同具有如下特征：一定时期间转移房屋使用权；是双务有偿关系；既是债权关系，又有物权性。合同的订立、变更和终止有其严格的程序扣条款规定。当事人双方都享有权利、承担义务。 10 .房屋修缮管理具有服务和生产双重性、既有技术性又有经营性和经常性等特点。房屋修缮责任标准可依据产权归属和约定责任确定，相应承担修缮费用。房屋修缮必须实行综合管理，包括计划管理、定额管理和劳动管理。 11.房地产市场管理的总体目的是宏观管好，微观搞活，管而不死，活而不乱。具体说，要建立和完善房地产市场体制，为企业创造平等竞