景秀年华广告策划方案之.ppt

景秀年华家园 广告策划方案 客户：深圳市万济高科技实业发展有限公司 策划：深圳市黑之蛛广告有限公司 ; 目 录;卷一 冷眼看景秀年华;给发展商的第一瓢凉水—— 之一：“万济”的牌子有多硬？ 发展商万济公司是深圳首批高科技企业，第一次涉足房地产市场，面对众多知名品牌发展商的挑战，其表现有待市场检验； 发展商品牌虽有积累，但认知度不高；消费者信心的培养有待时日； 消费者购房行为日趋理性，发展商品牌在影响其购买行为中的作用日益明显； 项目的开发及推广期中，来自市场、政策、发展商自身等各种变数不可预测，万济能否一路晴天笑到最后？ 目标消费群界定比较模糊。; 给发展商的第二瓢凉水—— 之二：景田的蛋糕有多大？ 景田片区近年凭借其成???高尚社区的总体质素及紧毗中心区的先天优势，成为地产开发及投资置业的热点。但随着众多名牌开发商的界入，在建在售的高质素楼盘不断增多，各楼盘都比较注重加强自身质素的建设，加大广告投放量，竞争态势非常激烈； 景田片区楼盘大房型占相当比例，总体价位偏高，在一定程度上影响其竞争地位； 消费者日益理性，本地总体消化能力的渐趋饱和；整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势；经济开始复苏，股市普遍看好，对房地产消费形成一股隐形压力； 随着滨海大道的开通，南山楼市火爆，凭借同样毗邻福田中心区的地利优势及相对较低的价格，对景田片区的物业造成一定冲击； 深圳东部（盐田）楼市的大幅升温，亦影响到本地整体的消费格局； 景田片区在建在售的楼盘近20个，其中不少项目对景秀年华的推广构成显形的强大威胁。;给发展商的第三瓢凉水—— 之三：项目的亮点在哪里？ 在景田这个特定区域，若粗线条地看景秀年华家园，似乎找不到太明显的亮点。若细究景秀年华家园，倒能找出不少的“毛病”： 市场对本项目的认知度低：虽然市场已知道景秀年华家园的存在，但因无鲜明、统一的形象支撑，市场印象模糊； 项目的位置在景田北片区不算太好； 项目规模小，给建筑布局和功能规划带来一定限制； 北环大道的巨大噪声及潜在的不安全因素（载货车多，车速快）会让有小孩的准业主望而却步； 期楼销售，市场吸引力不大； 前期广告力度不够、系统性不强, 楼盘现场气氛未充分营造；小区因开发周期及工程进度因素，存在一体性不强现象。; 小 结：;卷二 透视景秀年华;S.优势聚焦 —— 高尚社区氛围：地处景田北成熟、高尚社区（毗邻万科城市花园、天健花园等高 尚社区），具良好的社区人文氛围； —— 人性化设计： 架空层设计，噪音屏蔽墙（兼艺术长廊）、中空塑钢隔音窗玻、 南北向户型、残疾人通道、星级住户大堂、可灵活分隔的户型空 间（个性化）、夫妻交流阳台、270度落地转角凸窗、特色商务 会所、休闲广场、多选择管道燃气、智能化设施、多用途地面地 双层车库等； —— 建筑设计理念：“国际文明居住标准”的新建筑设计理念的完美体现，文化艺术景 观的运用（特色雕塑、画廊、座椅等）； —— 环境优美： 西近香蜜湖；北连永久绿地龙顶山；周边公共绿化带改造；设中 心花园、精致建筑小品，低密度的立体绿化小区，高达60%绿化率； 小区内部设游泳池、喷水池、花坛、雕塑、画廊等。; —— 配套优势： 周边山姆会员店、家乐福、福田农批市场、公交车总站、下梅林总站、 市中心医院、福田中医院、高尔夫球会、文体中心（规划中）、中心 区六大重点工程（建设中或拟建中），各项生活休闲配套一应俱全； —— 教育资源： 福田外国语学校、景秀中学、深圳高级中学、景田中学、狮岭小学、 香蜜湖幼儿园、市政幼儿园；关山月美术馆、青少年宫、图书馆、音 乐厅；市音协、美协、文联在小区联办兴趣培训中心。 —— 交通条件： 近深南大道，北环路香梅北路交叉点，25、104、414等公交车总 站，出入市区繁华地带方便、快捷； —— 物管服务： 由深圳首批获国际认证的天健物业管理公司入驻管理； ——