中南集团市场开发条精线制度.doc

目录 目录 1 第一节 运营流程 2 一、项目拓展及论证管理流程 2 二、项目可行性研究报告审核流程 10 三、土地出让竞标管理流程 13 四、土地拍卖出让流程 17 五、土地挂牌让流程 20 六、土地合同评审及付款管理流程 23 七、新项目公司组建流程 26 第二节 工作标准 30 一、区域选择标准 30 二、新项目合作方式标准 30 三、基础信息收集标准 30 四、市场调研内容标准 31 五、可行性研究内容标准 37 六、开发建议书评分标准 51 七、项目价值评分标准 52 第三节 奖罚准则 54 一、信息筛选奖罚准则 54 二、市场调研奖罚准则 54 三、项目建议书奖罚准则 54 四、可研报告奖罚准则 55 五、项目财务分析和经济效益预测奖罚准则 56 六、城市价值评估奖罚准则 56 第四节 操作手册 57 一、信息筛选工作指引 57 二、市场研究工作指引 58 三、项目建议书编制指引 65 四、项目可行性研究报告编制指引 69 五、财务分析和经济效益测算工作指引 84 六、城市价值评估指引 89 第一节 运营流程 一、项目拓展及论证管理流程 1、流程图 2、流程说明： 2.1流程职责说明 区域、城市或独立项目公司前期部 负责土地信息的收集、可研报告的编制等。 总公司市场开发中心 负责项目基础信息收集，组织可行性研究及土地获取工作。 总公司营销管理中心 提出产品初步定位建议。 总公司成本管理部 编制项目建安成本估算报告。 总公司财务资金中心 进行投资估算、效益分析、费用估算。 总公司行政法务中心 对项目的背景情况调查，进行法律风险分析。 总公司工程管理中心 参与项目可行性研究，进行工程分析。 总公司总经理 参与拓展区域的评审，审批项目立项建议。 总公司董事长 确定项目可行性研究小组的成立。 2.2流程节点说明 步骤 工作内容的简要叙述 重要输入 重要 输出 备注 1 收集目标区域、目标城市建议： 责任部门：市场开发中心； 收集信息：《控股集团战略规划》中对项目发展区域的要求。 2 基础信息收集、市场研究： 责任部门：市场开发中心 研究方法：详见《城市价值评估指引》、《市场研究工作指引》、《信息筛选工作指引》。 7个工作日内收集完成。 3 目标区域研究： 责任部门：营销管理中心； 研究内容：从营销的角度了解目标区域（城市）的客户特点、产品特点，分析本公司产品的适用性。 7个工作日内完成。 4 目标区域研究： 责任部门：设计管理中心； 研究内容：研究目标区域（城市）的产品特点，分析本公司以往产品的适用性。 7个工作日内完成。 5 目标区域成本调研： 责任部门：成本管理部； 研究内容：收集当项目成本数据，建立成本信息库。 7个工作日内完成。 6 土地信息收集： 1、责任部门：市场开发中心、区域、城市及独立项目公司前期部 2、收集渠道： （1）政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息，这是寻找项目的最佳途径。 （2）国有大型房地产开发公司：国有房总公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。 房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。 （3）其它主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息、各类招商会与项目推介会等。 3、记录要求：信息收集人员将采集的信息记录在《土地信息采集表》上。 10个工作日内完成信息收集、编制及上报。 7 是否有价值： 市场开发中心总监判断项目的价值，确定是否开展项目初步可研。 8 项目初步可研： 责任部门：市场开发中心、区域、城市或独立项目公司前期部 初步信息收集后，针对有价值的项目，市场开发中心、区域、城市或独立项目公司展开项目初步可研工作，收集区域位置、四指范围、占地面积、建筑面积、容积率、土地现状、周边环境等信息，相关的信息记录在《土地信息采集表》内并编制可研报告。 《土地信息采集表》 5个工作日编制完成。 9 编制《项目建议书》，召开立项会议： 责任部门：市场开发中心 具体要求：详见《项目建议书编制指引》。 项目建议书编制完毕，市场开发中心提请召开项目立项会议，总公司总经理等参与。 《土地信息采集表》编制分发完，5个工作日内组织召开。