中原唐山南湖项目定精位.ppt

商战无序，策划先行;唐山南湖项目定位;;客群定位; 区域条件;;*;本案区域;*;*; 市场条件;;在整体经济政策环境影响下，09年市场形势变化巨大，上半年延续08年的冷淡，而下半年市场则出现爆发式成交，中心区（路南、路北、高新）商品住宅全年成交124万平米，较08年增长55%，08年积累的大量需求以及投资需求突然释放，令整体市场迅速膨胀; 市场火爆成交刺激之下，成交价格也节节高升，全年只有1月和4月均价同比出现下降，2月全年最高均价7190元/平米，同比增长100%，09年底较年初成交均价上涨54.37%;数据来源：唐山房产信息网;;;;只有乡居假日将别墅组团划分，别墅、类别墅区相对独立、宁静，别墅社区感较强，而其他规划别墅项目由于规划条件限制无法单独划分别墅组团，导致别墅私密性较差;项目名称;项目名称;项目名称;市场总结; 万科类似项目;Code of this report *;建筑类型：联排别墅 户型面积：250-500平方米 建筑风格：英伦风格 建筑层数：地上三层，地下一层； 赠送地下车库，约80平米园林景观：整个社区的绿化由公共景观轴、城市绿带、组团绿化、宅旁绿化、 精装小院五部分组成，以公共景观轴为轴线；道路铺装：整个社区道路系统实现无沥青化铺装，社区内车行路全部采用古 朴深色花岗岩及统一的花岗岩道牙 。;户型;万科霞光道5号 ;万科霞光道5号 ;万科霞光道5号 ;Code of this report *;建筑类型：联排别墅加叠拼别墅 户型面积：150-200平方米 建筑风格：英式田园风格 其它规划：34000平方米规划生态公园，国际游艇俱乐部、水 上旅游集散中心、佘山高尔夫、佘山索菲特大酒店、欢乐谷 ;建筑细节;;社区效果图;Code of this report *;户型; 需求特征;*;客户深访——区位认知;客户深访——南湖东西两侧比较;客户深访——面积配比;客户深访——户型细节;客户深访——户型改善建议;风格;典型客群一;购买行为;购买细节;客户总结;典型客群二;购买行为;购买细节;客户总结;典型客群三;购买行为;购买细节;客户总结;典型客群四;购买行为;购买细节;客户总结; 项目定位;;Strengths优势分析;;;兼具宁静与繁华的生态居所;;城市顶级富豪的消费（大独栋），小矿主、小企业主的冲动炫耀型消费（小独栋）。;*;*;*;客群总结;*;*;;居田园，入城市；左手宁静，右手繁华;他们可能文化不高，可能非常张扬，但即使为了炫耀，也开始尝试去追求内敛的，知性的，有着高尚品位和人文内涵的生活 他们希望炫耀的不仅仅是财富追求，也有自身内涵修养的与品味的 不断提高，是内外兼修的富有！ ;风格表现;方向一：英伦风情;意式、西班牙式，温馨、舒展，京津流行，唐山稀缺;园林景观;;*;;规划方案：修改意见（北地块）;规划方案：修改意见（中地块）;规划方案：修改意见（南地块）;规划方案：修改意见（东南地块）;*;*;;*;*;;主题定位;业态;业态;;*;赠送附加值——入户花园/屋顶露台;产品细节——叠拼、连排;设定庭院精装标准， 并提供个性化菜单可供业主选择。;*;*; 借鉴案例;北京中原 2009年4月;; 松江区位于上海西南部，历史悠久，景色怡人（佘山AAAA风景区）。但地处相对偏远，发展相对滞后。 根据上海市政府《关于上海市促进城镇发展试点意见》综合考虑城镇的功能定位、历史文脉等因素，借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格的要求，一城九镇很快确定了自己的风貌特色：安亭镇建成德国式小城；浦江镇以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；高桥镇建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；朱家角镇既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城镇建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城，松江新城则建成英国风格的新城。 ; 为了加快松江新城建设速度，扩大新城建设现金流量，在市政府的支持、推动下，上海地产集团有限公司、上海中星集团有限公司、上海国际集团有限公司与松江区政府共同出资10亿元人民币，组建上海松江新城建设发展有限公司，对松江新城西区包括英式风貌区在内的7.36平方公里进行开发建设。目前，公司凭借着较强的资本实力和现代企业制度等优势，正高效、有序地展开全面开发。???? 由松江新城建设发展有限公司负责实施开发的7.36平方公里区域，主要以高品质的低密度住宅为主，它将以原生态的绿化环境和异国建筑风格吸