2006年潍坊市青青家园提案报告.pdfVIP

青 青 家 园 提 案 报 告 前言 这是一个销售的年代 以德润的经验， 我们认为，成功的房地产项目都是相似的，那就是销售力； 销售力定义：是否具备 USP （独特的销售主张）； 一个项目的销售力是变化的，随着项目的发展和状况的变化，销售力也会相 应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别是对于销售周期在一年以上的大 型项目是必然的事情，所以 USP 是畅销项目的根本秘密所在。 这是一个风险的年代 以德润的经验， 我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是时间，一种几乎无法控制 的因素，但是房地产的利润相当大的程度集中在资金运转速度上，所以在任何时 刻，都应该以成交量和成交速度为重点指标。 这是一个整合的年代 以德润的经验， 我们认为，永远都不会出现“充足”的预算进行传播推广，唯有通过“一种 声音”进行全方位整合传播才能实现效益最大化，所以我们需要进行整合传播。 所以，塑造热销型楼盘的解决之道优秀的建筑设计（产品力强）+USP （一种生 活方式的主张）+营销设计（整合强力的武器） 一切的目的为了销售 “青青家园”热销明星楼盘 第一部份：潍坊市场调查报告 一、地理环境 潍坊——举世文明的国际风筝之都，位于山东半岛中部，东邻青岛、烟台市， 西接淄博、东营市，南连临沂、日照市，北靠渤海、莱州湾。胶济铁路，济青高 速、潍莱高速横贯全市，潍坊机场，北海港口，交通十分发达，是连接山东沿海 与内陆地区的交通枢纽城市。 潍坊下设诸城、寿光、青州、安丘、高密、昌邑六市，临朐、 昌乐二县，潍 坊中心区有潍城、奎文、高新开发区、寒亭、坊子组成，总人口 800 多万，城 区人口约 140 万，经济实力名列山东第四位，是一个发展中城市。 二、项目所在区域环境分析 潍坊高新技术开发区潍坊高新技术开发区（以下简称开发区）创建于 1991 年 11 月，是国务院批准成立的国家级开发区、国家科技成果推广示范基地，行 政辖区 31.3 平方公里。经济、行政管理方面享有地市级权限。 开发区位于潍坊市奎文、寒亭、坊子三区划中心，交通便利，基础设施完 善，地势平坦无污染源，空气清新，环境幽雅。 城区南临潍坊机场；济青高速公路、潍莱高速公路、206、309 国道穿境 而过；辛沙公路、胶济铁路横贯东西；城乡公路四通八达；电力通讯、商住设施 完备。 开发区依托潍坊市雄厚的工业基础和科技实力，凭借国家级开发区划的优 惠政策和区位优势。现已形成电子信息、光机电一体化、新材料、新医药等六大 高新技术产业。累计建设项目 187 项，总投资 57 亿元。电子工业园、新材料工 业园、医药工业园、民营工业园、台湾机电园等十大工业园初具规模。8 平方公 里内实现“六通一平”。高新技术企业 40 家，各类科技开发机构 39 家，已开发 区生产出高技术产品 100 多种。 目前，有美国、日本、德国、港澳台等20 多个国家和地区的客商在此投资， 累计成立三资企业 98 家。 1997 年，全区实现技工贸总收入 40 亿元，国民生 产总值 13亿元。 三、潍坊市房地产市场情况 （一）潍坊房地产开发现状 近几年来，潍坊房地产行业进入了发展的快车道，并且保持了强劲的发展势 头。2004 年潍坊市全市总施工面积达 1728.96 万平方米，完成投资 43 亿元， 其中住宅投资 33.5 亿元，去年全年商品房销售 13.5亿元，居住类房价比 2003 年平均上涨了 2.6%。但是，在高速发展的同时，房地产市场出暴露出了一些管 理机制和运行机制方面的问题。 1、开发企业短期行为，经营楼盘缺乏市场调研。 潍坊许多开发商不注重创新性学习，盲目跟风，头脑发热，前期市场调研和 策划论证不足。潍坊业界称 2005 年为小高层年，在东风街、胜利街两侧，仅 2002 －2005 年间，开发建设的小高层、高层住宅就有怡和星国际、富华公寓、 名门现代城、阳光外滩等，今年因为政策的原因，又陆续开发建设了一批像财富 广场等高层建筑。虽然高层建筑是一个城市发展的座标，但同时在一个时期内建 设如此多的同类型高层建筑，必然会造成潍坊市小高层、高层住宅市场一定时期 内的结构过剩。另一方面的开发商在开发项目时，只做小区，不做社区，这固然 的地皮方面的因素，但更多的是开发商在开发前只注重短期回报率，而没有看到 长期品牌经营的收益率。 2