2008上海南桥镇正阳世纪星城项目策划.pptVIP

核心问题 入市价格以及价格成长的安全性，价格策略 在联排整盘目标均价定在12000元的前提下，第一批开盘价格面临巨大考验，一方面景怡佳苑等目前仍维持在7300元左右。而上院开盘，他们的定价较低(目前8000)对我们有一定的压制作用，另一方面我们作为南桥地王，有我们的特殊性和独立性，价格有其上涨空间。最后，第一批开盘房源关系客户以关系业主占了很大部分，他们对价格的承受力也是要重点关注的。目前边套基本被关系客户定满，边套和中间套的价格差定在多少与销售率最后完成多少也有密切联系。 在一年没有量体推出，而且首推别墅的情况下，要起到测试的作用，在开盘前做好几轮客户诚意度和贷款风险检测。把后续房源的内定客户策略性的向首批40户挤压,最大程度增加第一批房源的安全系数.(贷款,首付,单价) 从11月中下旬开始，通过各渠道的媒体通路重拳出击，并通过公关活动和贵宾式服务锁定客户.同时在在奉贤版块形成热点，带动普通客户积累。 基于版块营造之上的 成熟都市风情生活 百万平米风情大盘　　　　　　　　　 中央领地 领衔生活　　　　　　　　　　　 艺术之城 品味之城　　　　　　　　　　 南桥中央城市别墅 项目提升 问题是,除了卖别墅 我们还卖什么? 尤为关注产品质量、舒适度; 较不关注是否最高级别产品或有无创新. 对产品本身?　　　　　　　　　 对建筑风格?　　　　　　　　　 对所谓尊贵感?　　　　　　　　　 受老上海影响,对西方建筑较高好感度; 但并不确切关注是英、法还是西班牙. 职场、家族地位已成为习惯; 日常消费中 “隐阔“状态尤为明显. 客户关注点 他们是 : 政府官员 + 私营业主 尤为关注产品质量、舒适度; 较不关注是否最高级别产品或有无创新. 对产品本身的关注?　　　　　　　　　 对风格的关注? 　　　　　　　　　 对所谓尊贵感的关注?　　　　　　　　　 受老上海影响,对西方建筑较高好感度; 但并不确切关注是英、法还是西班牙. 职场、家族地位已成为习惯; 日常消费中 “隐阔“状态尤为明显. 正阳三期核心价值 Royal Throne 南桥中心正阳收官之作 Beyond The Centre 城市王座 Refined lifestyle 历久弥新正统英式别墅区 From the English Villa 风范名典 Realm of Spirits 卓智精英专属社交领地 For Your Only Family 上层境界 地 位 观 产 品 观 阶 层 观 。 三大核心竞争力 品牌精神- 领域中央 世袭贵雅 方案A1 方案A2 辅助图形 信纸 信封 铅笔 销售人员徽章 价格策略 市场价格区间研究 经过前期的市场个案调研，南桥镇区域楼盘别墅产品参考价格坐标如下： 从上述数据可以看出，本案所在南桥镇的别墅产品参考价格区间为7000-8000元/M2，同时必须注意，这是楼盘处于产品力弱、销售滞销的价格区间，只对本案别墅定价有参照意义。 上院 7987元/M2 聚贤煌都 7533元/M2 景怡佳苑 7388元/M2 3）修正思路 市场比较必须考虑交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等4个方面，在样本选取过程中，已考虑了交易日期和交易情况因素，因此主要采用评估指标，对项目区域因素和个别因素进行修正。 估价思路 1）估价方法 为确保市场接受度，本案采用市场比较法估价。 2）样本选取 为保障估价准确性，参照样本必须满足以下原则： 相近性原则，相近地段会有更多的相近因素 功能性原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 成功性原则，只有销售成功的楼盘才具有参考意义 在以上原则的指导下，我司选择了上院和聚贤煌都2个别墅项目样本对本案的别墅进行估价。 1.3 / 1.235 / 100% 合计 0.135 1.35 0.13 1.3 10% 周边环境 0.135 1.35 0.13 1.3 10% 交通条件 0.30 1.5 0.28 1.4 20% 区域位置 0.57 / 0.54 / 40% 项目周围环境指标 0.06 1.2 0.055 1.1 5% 物业服务 0.055 1.1 0.05 1.0 5% 设备配置 0.135 1.35 0.13 1.3 10% 社区配套 0.28 1.4 0.26 1.3 20% 建筑户型 0.20 1.1 0.20 1.1 20% 景观资源 0.73 / 0.695 / 60% 项目自身品质指标 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 聚贤煌都 (B) 上院 (A) 权重 比较内容（指标） 项目价格拟合系数表 价格评估 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目的参考定价： 以项目A为参考： 7987 * 1.235