咸阳市宏方蓝海国际住区项目提案.ppt

塞尚沟通植根文化名城西安，公司主创人员皆来自中国知名公司与西安一线地产公司总监层面，本着创新地产推广新高度的愿景，塞尚沟通致力于房地产领域的项目市场研究、项目可行性研究、房地产项目产品研发、房地产项目投资咨询、房地产经纪、房地产项目营销策划、房地产项目整合推广、企业形象策划等市场领域。塞尚沟通基于资源整合的丰富性，与成都海纳华闻、昆明商榷唐机构等多家专业公司进行战略经营互动，以丰富的城际资源为运作平台，为地产企业提供具有可持续价值的深度服务，专心创造多元化的多赢战略价值！ 塞尚沟通很感谢宏方置业可以给予我们这次提案机会，让我们的想法有机会走 上舞台表现出来，在创作本次提案的时间里，我们每个人都带着一份感激的心 情与创业的热情来面对这次提案，我们力求认真，以此为客户创造更多的价值 如果我们可以帮助客户取得成功，也代表着我们的成功，谢谢，宏方置业 BLUE OCEAN STRATEGY 升值题材： 房地产市场发展形势良好，直接促进土地升值； 沣河新区高起点规划的逐步落实将促进土地升值。 贬值题材： 除非国家针对房地产开发出现大的政策调整，否则土地不会明显贬值。 价值趋向：呈现增长性 说明：土地的升值题材主要依托于交通优势和片区未来的发展趋势判断，是长期的正面影响，而项目的贬 值题材主要是缘于地块周边配套的不齐备，随着城市发展的日益加速和片区规划的介入，可以预见的是配 套问题将有相当程度的改善，综上，项目在未来升值潜力较大，整体呈现增长性。但同时应该看到，城市 的发展和市政的介入具备一定的周期性，因此，可以预见的是在未来的2-3年内，地块的价值虽然存在上升 空间，但若地块的周边配套条件改善的情况不大，将会对项目的开发带来一定的市场阻力。 针对控规，建议如下： ●保留建筑高度限低的控规要求，似无向下修正必要，确保产值。应保证商业部分的建筑密度≥40%，住宅部分的建筑密度 过低，建议向上修正5%。商业部分的容积率区间用不完，建议下调1.0左右，否则商业面积过大，导致销售难度过大，住宅 部分容积率略低，建议向上修正0.2-0.3（做多建筑面积18000㎡ ） ●建议小区主入口设置在世纪西路小区南北长度的中点位置，临世纪西路一侧的底商部分存在一定商业价值，底商设置的位 置建议：主入口两侧、以及靠近市政广场部分，底商不宜做多，否则会对Ⅰ-Ⅰ地块的商业部分形成冲突。 ●绿地率要求基本合理，停车率要求过高，但考虑到地块地段的现状，建议保证停车率不低于70%，地下停车率要求过高，为 成本计，建议建设一定的地面立体停车位。 目标市场研判： →项目更靠近咸阳市区，无法辐射到西安市场，如要生硬追求在西安落地，会造成营销成本虚高。 →郊县市场也将是一个重点，但郊县的客群更倾向在咸阳城市中心购买物业。 →如果让咸阳的富裕阶层跳出城市中心来考虑，他们将更倾向于购买世纪大道与西安的物业。 主力客群不在西安，不在郊县，也不是咸阳的富裕阶层。 那么，我们的市场在那里？我们的竞争策略是什么？ 人本关怀下的中高端阶层居住优化解决方案。 这就是我们的营销推广策略与竞争策略，告诉我们，市场就在咸阳、就在郊县、就在西安。 人本关怀：人性尺度、更优品质、更好服务、性价比高中高收入阶层：涉及面广、弹 性定位、主动对位优化解决方案：比城市中心物业更高品质、更优惠价格、更好社区配套 与服务；比世纪大道楼盘更先进规划设计理念、更新颖的建筑风格、更优惠的价格 如何挖掘区位价值，实现产品价值最大化，市场风险最小化？ 如何突出项目优势，吸引市场关注？ 如何避免产品层级单一，造成大量同质化产品？ 建筑风格： 欧陆风格吗？倒底是西班牙、法国、德国，还是英伦？中式风格吗？倒底是苏州园林、江南 小镇、徽派建筑，还是唐风建筑？是西班牙风格吗？倒底是地中海风格、GAUDI建筑、还是 洛可可风格？法国风格吗？究竟是枫丹白露、还是普罗旺斯？是德国风格吗？包豪斯合适吗 爱诗林根对头吗？在论证可行的基础之上，请给设计师一个明确的指向。 别让设计师找不到北。 塞尚沟通认为：沣河新区需要崛起发展，咸阳要与西安实现城市发展的接驳， 无论是西咸一体化的逐步实现，还是沣河新区的发展，抑或华宇实业-宏方置 业的发展，需要的都不是常规思想与方法。西咸一体化需要国际气质,沣河新 区需要大手笔,而华宇实业-宏方置业需要持续创新。因此,项目建筑风格也应 暗合国际气质、大手笔、持续创新的精神内核。 ART-DECO 从新古典主义过渡到现代主义之间的一种艺术风格,诞生于巴黎,源自1925年法国巴 黎举办的现代工业装饰艺术国际博览会。当时的语义为“最豪华”。 ART DECO建筑艺术的基本特征为:强调几何线条、强调对称、干净利落,建筑立