天启开启宁波雅戈尔新海景花园全程营销报告.ppt

核心事件： 时间的珍藏 ——联姻宾利，百年永恒。开盘仪式 邀请世界顶级轿车品牌宾利展览参加开盘仪式，同样深远的文化、高雅的品味、同样精益求精，同样的高贵血脉，又融入高科技元素。 销售部分 中心预约接待处建议 市区售楼处建议: 建议位置—和义大道临街商铺 原因:和义大道与永丰路相接，是本项目至市中心的毕经之路； 和义大道被称为“宁波的香榭丽舍”是宁波顶级奢侈品聚集之地，与本项目特质相符。 市内接待处具体要求 沿街铺面 面积200-400平米 道具：区位示意图（灯光系统） 整体模型 投影展示设备 联姻国际品牌展示：如Versace，宾利等。 销售节点表 7月 8月 9月 10月 11月 12月 市内售楼处完工入驻,开始蓄客. 现场售楼处完工,联排别墅结顶样板房装修 小高层结顶开始装修 2011年1月 2月 3月 4月 5月 6月 样板房完工,别墅样板段完工 惊艳亮相 取得预售许可证,1#,2#,3#楼公开 　 7月 8月 9月 10月 11月 12月 持续销售 　 加推4#,5#楼,联排16#,17#楼试水 别墅荣耀面市 目标：18-24个月整案达到85-90%销售率视市场状况及开发商企业策略作相应调整 二期推案 项目开盘 准备期 2010.07 2011.03 2011.09 业务员培训 三期推案 蓄水期 样板房完成 持续销售 持续销售 2011.12 本项目产品比较 大平层产品领先市场， 2500万-2750万的非别墅产品在宁波同等地段空前绝后，同质竞争几乎没有,客户摸底中接受度高。 别墅产品在产品摸底座谈中接受程度差，对应客源少，同价格区域受其他项目狙击可能大。 综上：大平层单价联排别墅 推案顺序 考虑到本案大平层（小高层）产品的相对优势，以及避免与雅戈尔其他项目推案冲突，我们建议： 2010年下半年蓄水,2011年开始销售; 两个产品分开推出,避免自身产品竞争; 先推海邑，树立宁波住宅产品王者地位,稳定高端价位,再推海墅。 具体推案： 经过半年蓄水,2011年4或5月推海邑南区（32套）， 同年9月推北区（24套）,别墅15#,16#少量入市试水(16套), 2010年年底海墅荣耀面市(70套)。 一期 二期 三期 项目销售均价推导 参照项目 景花园 柳逸花园 长岛花园 本案 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 评分(X4) 地段（36%） 区域能极 10% 9 9 8 9 发展规划 8% 8 7 6 8 交通通达性 6% 5 5 4 6 生活配套 6% 5 5 5 6 生活氛围 6% 5 4 4 5 景观（24%） 外部景观 10% 8 8 7 8 内部景观 8% 5 5 5 5 生态环境 6% 4 4 6 6 产品（40%） 总体规划 8% 7 5 7 8 项目规模 6% 4 4 5 5 产品设计 10% 8 6 9 8 物业管理 6% 5 5 5 6 开发商品牌 10% 9 4 9 9 总评分 100% 80 71 69 89 各项目售价（元） 　 P1(a) 50000 P2(a) 30000 P3(a) 35000 　 参照权重（%） 　 Y1 60% Y2 25% Y3 15% 加权后价格（元） 　 P1(b) 30000 P2(b) 7500 P3(b) 5250 本项目加权平均价格P 42750 本项目区位价格P 49996.71 价格建议 本案作为宁波收藏级豪宅,建议价格策略为高开平走： 第一期为海邑南区，建面18881平米,　均价50000元每平米,主力面积500平,主力总价2500万（带精装）。 第二期为海邑北区,建面 13301平米 , 均价55000元每平米,主力面积500平,主力总价2750万（带精装）；别墅15#，16#以45000元每平米试水，主力面积400 平米，主力总价1800万（白胚，庭院精装）。 第三期为海墅,建面 约32275, 均价50000元每平米,主力面积400平,主力总价2000万（白胚，庭院精装）。 项目总均价: 50440 元 住宅总销36亿 均价走势 海邑：5万—5.5万 海墅：5万 整体：5.04万。住宅总销：36亿 THE END 感谢各位领导拨冗聆听 * * * 策略部分 一、项目总体定位 我们唯一的出路 价值的极致化 极端奢侈品 新海景 献礼金字塔尖的极致峰层对资源的极致占位与整合 新海景总体推广—“五树”目标 树立新海景极致奢侈品的形象认知 树立新海景在市中心的永恒经典意义