策源2011年5月2日湖州天河置业·西南分区项目营销代理报告.pptVIP

两种定位方案对比 方案 利 弊 定位一（低密度住宅） 提升项目的附加值，产品合理，并在销售形势好的情况下，可实现资金的快速回笼。 对市场的依赖性比较大，容易受到房市大环境的影响，伴随着高风险高回报。 定位二（中高端住宅） 客户面广，可以在通过内向型市场去化产品。 产品的整体附加值不高，很难打造成一个标志性的社区。 研究思路 第一部分：市场研究 第二部分：客户研究 第三部分：项目定位 市场机会分析 项目SWOT分析 项目总体定位 第四部分：产品建议 产品定位 产品深化建议 第五部分：营销推广 湖州城市研究 湖州楼市分析 典型个案分析 未来市场供应 别墅客户研究 公寓客户研究 年度蓄客策略 年度营销策略 年度推盘策略 样板区建议 4.1 产品定位 4.2 产品深化建议 4：产品建议 项目占地约115.8亩，相对周边上千亩的大盘，规模较小； 项目容积率为1.0-1.2，根据一般经验，适合规划为高端住宅； 项目规模不大，根据实际情况，初步考虑产品类型有别墅排屋+洋房或别墅排屋+高层的形式； 主入口：根据该区域的交通流通情况，地块北面配置小区主入口。 地块解读 用地面积 约115.8亩（ 77213 ㎡） 容积率 1.0-1.2 建筑面积 77213 ~926556㎡ 用地性质 住宅、商业 红线退让 太湖度假区梅东片嘉业阳光假日二期东侧，东北至滨湖路，西南至自然河道. 阳光假日二期 欧特莱斯 明珠配套 游艇俱乐部 本案 地块布局 该区域东西向均为市政道路，无法进行改造，但此可以设置高密度产品 根据地块水景资源，可进行人工改造，将水引入社区，此区域可以形成一个360的小岛，提成该区域的产品附加值 此区域西面为梅水街，南面有实景，西南面为明珠商业，可打造低密度产品 在整个地块中，此区域有优质自然水景资源，适合打造该小区的高端产品 受到99号地块指标限制，此区域限高24米，容积率1，,东面、南面为滨水路，同时地块面积过小，在产品在打造上受到了很大的限制 地块具备开发中、高档居住的良好条件 从地块品性上看： * Q * Q 区域位置：仁皇山片区 发展商： 绿城房产 建筑风格：法式风格 产品指标：用地面积28.93万㎡ 总建面积约36万㎡ 容积率：0.86 绿化率：40% 产品特点：1、物业类型有法式排屋、独立官邸和高层、多层等多种类型，吸收绿城玫瑰园系列及北京御园营造经验之精华；2、绿城·御园法式排屋以法国经典官邸及宫廷建筑为原型 ，沿袭法式宫廷的建筑形态，以石材干挂立面、法式宫廷园林、首创精装修庭院生活等产品细节 ；3、御园的公寓定位为舒适型高端公寓，强调每户景观、朝向、日照、人流动线等要素的均好性，通过拉直版的建筑立面处理，户型更加方正、更合理、更通透。阳台区域采用大面玻璃窗和大面玻璃栏板，充分保证室内的采光、通风，同时让业主们有更大的观景视野 ；4、引进绿城全新的园区生活服务体系，提供包括健康服务系统、文化教育服务系统、生活服务系统等一系列优质的园区服务；超4000平方米奢华会所提供包括室内外泳池、乒乓球室、老人活动中心、健康服务中心、棋牌室、多功能厅、红酒吧、书吧、健身练操房、台球室等 。 主力面积：公寓：140~180㎡ 排屋：400 ㎡ 左右 推广主题： 1、仁者乐山 尊者御园 2、绿城第二代高层公寓 经典升级版 物业管理：绿城物业 物业管理费：高层：2.2元/月/㎡，排屋：地上2元/月/㎡，地下1元/月/㎡ 开盘日期：2009年11月 、2010年5月、11月 销售进度：排屋、高层均剩余少量房源。高层起价7980元/㎡, 剩余可售房源 均价9500元/㎡ 公寓、别墅典型个案——绿城御园 公寓、别墅典型个案——绿城御园 推出面积段分析 开盘时间 2009年11月 2010年5月 2010年11月 公寓、别墅典型个案——绿城御园 开盘时间 2008年4月 2009年5月 2010年12月 推出面积段分析 欧式风格为主 别墅市场——以欧式风格联排为主，主流面积段在200~300平米，主流总价在250~400万之间。由此可以看出，湖州别墅客群仍以度假经济型别墅为主，远没达到消费奢侈型别墅；另外，在售