策源2011年武汉光谷现代城建工业项目.ppt

THANKS 策源是您最值得信赖的合作伙伴！ g 卖点类型 可提升卖点 可执行项目 可执行程度 费用预计 策源建议 服务价值 提升 商务服务 每层单设独立接待前台 高 低 建议执行 企业公关策划 ①配合企业组织公关活动。 ②为企业提供活动策划服务。 ①高 ②中 ①低 ②低 优先执行① 商务服务 每层或每2层设置一个公共的高档会议室，共业主租赁使用。 高 高 可执行 每层独立前台 公用会议室 2.7 硬件优化 第三方认证 2.8 品牌优化 官方认证——光谷创意产业协会 LEED(美国环境及能源先锋奖)为建筑实践提供一套设计导则 通过东湖高新管委会与高校成立创意产业协会，将协会办公室设在本案。 第三章 千机变 三、开发进度与营销策略 开发策略 营销策略 收益测算 3.1 开发策略 开发运作的思路： 第一步：改造创意工坊，聚人气 第二步：商业街、会馆、loft炒热区域 第三步：创意总部是地位、soho公寓出利 第四步：loft、soho公寓回笼资金 第五步：loft收官 争取中短线开发、期房回款 创总 LOFT 创坊 SOHO 会馆 商业 水馆 2# 26-1F 1800㎡ 45000㎡ 6# 3F 8000㎡ 24000㎡ 5# 3F 1000㎡ 8000㎡ 8# 26-1F 1200㎡ 30000㎡ 10# 11-1F 600㎡ 6000㎡ S1# 3F 4000㎡ 12000㎡ 11# 16-1F 800㎡ 12000㎡ 1# 23-3F 1000㎡ 18000㎡ 3# 28-3F 1000㎡ 22000㎡ S2# 2F 2000㎡ 4000㎡ 7# 22-2F 1000㎡ 20000㎡ 9# 22-2F 1000㎡ 20000㎡ 3.1 开发策略 一 二 三 四 五 2011年3月启动， 首批2.4万㎡ 2011年3月启动， 体量约5.2万 2012年3月启动， 体量约5.3万 2013年3月启动， 体量约4.8万 2014年3月启动， 体量约4.4万 开发进度： 五步走，周期5年 2011年3月至2015年3月 推盘策略 工坊聚人气启动项目； SOHO出量、总部公寓出利，商业增值。 价格策略 工坊：以租待售 SOHO、LOFT：以低价抢占市场，成熟再提高层价 创意工坊：标杆价格 商业：以租待售 会馆：先招商，带租约出售。 3.2 营销策略 营销策略 推广主题 诉求卖点 推广渠道 中央创意联合公园 创意、总部 区、市、全国 我是创意总部 整合政府、复星资源 区域创意新高度 官方认证 全方位传播渠道 行业杂志、政府推荐 一个好主题（创意） 创意主题：涵盖动漫、设计、绘画工作室、创意创业； 总部中心：吸引所有的相关产业，不设立门槛； 全方位服务：政府政策、金融服务、商务服务、平台搭建、交流活动平台。 塑造创意总部的形象， 搭建总部平台，体现聚集效应 树立旗号 一个好名声（挂牌） 政府挂牌：通过高校、管委会成立创意产业协会， 将协会中心设置在园区； 政府推荐：借助政府平台，吸引创意人群； 资源整合：借助策源海上海的资源，引进上海创意产业。 搭建平台 一个好故事（诉求） 活动不断、话题不断、新闻报道不断 整合复星旗下媒体资源，政府资源、海上海的现有创意产业客户， 制造热点 一个好价格 工业成本、商业售价 产业集合、升值潜力大 前期以较低的租金吸引客户，价格也是营销道具 吸引客户 高性价比 一个好平台（策源） 策源专业营销团队、利源商业运营公司、复星旗下多产业的集合 海上海的成功操作经验 3.3 收益测算 静态情况下，根据市场对标项目估算：各个产品的价格如下： 商业：15000元/平方米（丽岛漫城商业16000元/平方米）； SOHO:7500元/平方米(丽岛漫城公寓7500元/平方米 LOFT：9000元/平方米（南国SOHO，LOFT与平层SOHO相比1.2倍） 创意办公楼：7000元/平方米（总部国际二手房售价6500-7000元/平方米左右） 价格定位原则 价格建议 虽然是工业用地，但以商业形态出现、并且产权时间基本相似，可以看做商业用地。 SOHO/LOFT的售价基本可以持平周边项目。 商业产品基本可以持平周边市场。 创意办公楼基本与附近总部办公楼价格相近。 3.3 收益测算 在不考虑市场价格变动，静态情况下，项目各个产品的收益情况如下： 静态价格下，根据目前市场的行情，项目可实现收益18.665亿元 第四章 C.CPU C.CPU 中央创意联合公园 Creative Central Park United 定义产品形象 2F 3F 3F 26F 23F 22F 22F 3F 3F 3