长沙东塘瑞府项目定位及营销策略思考.pptVIP

本报告要解决的核心问题 项目做成何种产品，方能实现 价值利润最大化？ 长沙中心公寓的属性定位类型 公园：桂花公园 学校：砂子塘、枫树山小学、雅礼中学、21中 商场：友谊商城、金色家族、秀街、步高、家润多、新一佳、平和堂、国贸 医院：中医院、儿童医院、第五人民医院 银行：工行、兴业银行、中行、交行、招行、农行 * * * * * * * * * 项目价值研究 Part 3 本体价值分析 Part 3.1 区域价值——地铁建设、武广商圈等利好有望支撑东塘赶超五一商圈，项目区位发展价值无可限量 五一商圈 东塘商圈 劳动东路 韶山路 地块价值——成熟的商圈配套弥补自身商业不足；不临城市主干道打造绝佳私密性；天然的地势优势助项目成为城市一方地标 项目位置 100M 400M 项目距韶山北路100米，距东塘立交桥400米； 项目不临街，城市主干道上不可见，昭示性差，物业办公属性被极大削弱； 由于不临主干道，周边有住宅区、高楼阻隔，私密性好，环境有幽静； 项目特殊的地理位置，居城心离尘远，发展方向为偏居住型公寓物业 地势高出韶山路5米，高度近100米 周边环境——多为低矮居民楼，整体环境质量一般，但居住氛围浓厚；项目高度100米，视野将非常开阔 东：多层居民小区 南：多层居民小区 北：原湖南广电大学宿舍区 西：湖南教育出版社宿舍 项目位置 项目通道 产品价值——项目按楼层平面分为A/B/C三个区，适合分区经营管理；入户走廊宽阔；户户阳台设计，四层中空玻璃确保高隐私性；五星级大堂配置 A B C 项目分标准层一层48户，每层12台高速电梯；按照南-北-中分为A、B、C三区； 细部设计考究，入户走廊两边各后退0.5米，走廊宽由2米加宽至3米； 户户带阳台设计，客厅设置推拉中空玻璃门，业主可自选颜色；加上阳台窗双层玻璃，杜绝对视；隐私度高； 入户大堂双层挑高，6.4米高370平米规模； 价值对比分析 Part 3.2 在目前公寓市场中，本案硬件配套高； 拥有6.4米挑高370平米超大规格入户大堂，可打造为豪华酒店入户式大堂； 电梯配置高，拥有12台高速品牌电梯，可实现电梯分层分区，减少等候时间； 电梯轿厢尺度2.4米乘2.4米，大于一般公寓电梯配置，乘坐舒适。 硬件PK——五星级入户大堂， 高等梯户比，电梯厅宽3.3/3.7米，走廊最宽处达3米等优于在售公寓项目 产品PK——40-90㎡舒适型公寓，周正实用（面宽/进深1：2.2），户户带阳台，四层玻璃确保高度私密性，产品主流，适合投资自住及酒店经营 本案主力产品为40平米产品，完全符合酒店标准间标准，可塑造为酒店式公寓 每户带阳台设计，1.66进深，3.4-3.8米面宽，可作为观景娱乐室； 阳台与室内之间推双层中空玻璃门可自选颜色，增强室内私密性，无对视之忧； 服务PK——在售公寓物管附加服务内容少，物管公司服务质量一般；本案可引入专业化强、高质酒店物管公司，增加服务事项 目前公寓市场物管服务标准低，服务水平一般，仅提供常规物管服务； 本案在后期物管方面可扩展服务线，提供房屋打扫，电话订机票，订餐等其他； 本案可利用公共区域防盗报警系统、楼宇可门禁系统等智能安防系统，为业主提供高质、安全、放心的居住环境。 相比其他公寓项目，本案具有如下优势 高规格大堂—满足酒店入户大堂星级硬件配套 6.4米挑高，370平米规模； 高电梯配套—符合酒店经营方、客户对电梯配套的满足 12台专属品牌电梯，分层分区空降 高舒适公共空间---细节决定品质 3米宽入户走廊，3.3/3.7米宽电梯厅； 高度私密性---符合酒店入住客户的心理需求 四层中空玻璃，奠定专属私密空间 发展商实力---引进星级酒店服务的保障 拥有晓园大厦、星星小区等丰富的开发经验 本案远离城市主干道，成为定位商务公寓的硬伤，应予以舍弃 东塘商圈核心 片区发展潜力大 外环境配套完善 环境幽静、高私密好 纯住宅，公寓；坡地物业 硬件配置高 户户带阳台 Strength（优势） 酒店式公寓是市场热点 Opportunity（机会） 小区不临主干道，昭示性差 小路右边有锅炉房 周边环境形象差 Weakness（劣势） 项目于9月上市，面临凯轩云顶等公寓产品竞争 市场大环境变动风险 Threats（威胁） 普通公寓 商务公寓 酒店式公寓 纯写字楼 公寓 本项目物业属性定位初判 要求：临街、高昭示性 本项目不符合 要求硬件配套高，风险大 本项目不符合 溢价效益低，难以实现高价 不适合本项目 本项目发展方向：酒店式公寓 项目物业定位建议 Part 4 市场需求 客户需求 全精装星级酒店式服务公寓