天津保利玫瑰湾下半年推广全案.pptVIP

保利·玫瑰湾下半年推广全案 □ 政策还没有完全消化，观望气氛开始增加。相比一线城市而言，天津市场目前没有收到相应细则政策的严重影响，只是众多投资客户的锐减，导致了成交量的变化。 □ 开发商资金充裕的项目，短期内价格不会失守。三级市场由售转租将出现，三级转二级的改善性客户将进行观望。 □ 在市场价格平稳、交易量下降之后地方政府将首先推动天津市场的回暖。目前天津市的“蓝印户口”政策尚无变化，总价在蓝印范围附近的项目 有机会。 竞争对手分析后的结论 通过上述大量对周边竞争项目的客群分析，得出结论如下： 第一部分 市场分析 第二部分 推广思路 第三部分 推售策略 第一部分 市场分析 市场导向 重点项目分析 遏制“囤地”和“炒地” 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 抑制投资投机性购房、炒房 国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制 不足5年普通住宅转让，按照其销售收入减去购房款后差额征收营业税，非普通住房将全额征 国土资源部宣布对北京、上海、浙江等9个省区市18宗房地产开发闲置土地挂牌督办，以强化房地产开发土地供应全程监管。 国家宏观政策引导 开发商 投机者 自2009年末起至今，国家政府连续出台多项综合利用货币政策、行政政策等手段，及时清洗楼市“投机型泡沫”，进一步地稳定房价，促进楼市健康发展。 2010年 “调控”空前袭来 国房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格 国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。 首套自住房且套型建筑面积在90平方米上，贷款首付款比例不得低于30% ；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。 市场分析 调控政策 45.24 53.96 74.2 57.71 32.99 78.62 金额（亿元） 8958 8517 9476 8988 8819 9087 平均价格（元平） 60.50 60 128 105 170 143 成交面积（万㎡） 6月份 5月份 4月份 3月份 2月份 1月份 天津市2010年 1-6月量价走势　 市场分析 天津市场量价双降 市场分析 区域内市场 河北、河东区是临近项目最近的区域，从上述区域近期成交市场来分析，随着政策的进一步收紧和相关银行政策的出台， 整体市场出现量价双降的趋势。同时，各大银行从实际意义出发，纷纷作出有关的贷款细则，来响应整体的宏观调控政策。下半年市场趋势不容乐观。 新政过后，周边市场成交量纷纷回落，但成交价格稳步上扬。 面对疾风骤雨式的政策调控，我们认为：政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。 1、面对如此变化的市场，已经大超市场预期，市场反应立竿见影。 2、措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的漏洞。 3、严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商 适当调控价格的目的。 4、由于09年开发商所积累的大量资本，保证了充裕的资金链，价格危机暂未出现。 结论： 结论影响 市场分析 对于价格，目前大幅度、大面积的降价现象虽然还未出现， 但是下半年成交量预计将持续下滑，市场也将面临价格的动荡危机。 市场预测 市场分析 预测： 天津市场暂时未出现价格大幅波动，市场观望将加剧。 第一部分 市场分析 市场导向 重点项目分析 红城 富水一方 春和景明 恋日风尚 阳光新业国际 阳光 星期八 融科金月湾 格调竹境 本案 矽谷港湾 格调艺术 领地 北斗星城 爱家星河国际 海河大道 远洋 新天地 东乐家园 百合阳光 河东万达 广场 香邑国际　 红星国际　　 天房雅韵 区域市场格局 竞争市场在售商品住宅 项目以普通高层住宅为主。 在售 尾盘 售磬 春和景明 融科金月湾