资阳基准地价技术报告.doc

资阳基准地价技术报告 资阳市2015年地价状况分析报告 资阳市2015年地价状况分析报告 四川盈信天地土地评估有限公司 二○一五年十二月 目录 一、概述 ........................................................ 1 （一）城市地价监测范围 .......................................... 1 （二）监测时段 .................................................. 1 （三）监测数据来源 .............................................. 1 （四）资阳市城市地价的价格内涵 .................................. 1 （五）地价监测指标 .............................................. 3 （六）重要概念的解释 ............................................ 3 二、城市地价水平及变化趋势 ...................................... 3 （一）整体地价水平与整体变化趋势 ................................ 3 （二）不同用途地价水平与变化趋势 ................................ 4 （三）不同区段地价水平与变化趋势 ................................ 4 三、城市楼面地价与房价对比分析 .................................. 8 （三）楼面地价增长率与房价增长率比较 ............................ 8 四、城市地价与土地市场协调状况 .................................. 8 五、城市地价与房屋市场协调状况 .................................. 9 六、社会经济环境协调状况 ....................................... 10 七、背景情况与未来趋势分析 ..................................... 12 （一）城市地价变化的背景及存在的问题 ........................... 12 （二）未来地价变化的趋势预测 ................................... 12 一、概述 （一）城市地价监测范围 本年度的城市地价监测范围与资阳市2014年城市地价动态监测范围一致。商业用地的监测范围以现行基准地价的1-4级区域（东至：成渝客运专线；南至：松涛镇卫生院；西至：成渝高速公路；北至：外环路），面积约为59平方公里；居住用地的监测范围以现行基准地价的1-3级区域（东至：天生村；南至：松涛镇卫生院；西至：成渝高速公路；北至：外环路），面积约为59平方公里；工业用地监测范围：在2010年基准地价成果工业1级、部分2级基准地价更新区域（城市主城区、建成区、沱江三桥以东宝台镇区域以及南骏零配件产业园、城南工业园、侯家坪工业园区域等），面积约为39平方公里。 （二）监测时段 2015年1月1日到2015年12月31日 （三）监测数据来源 监测数据由资阳市国土资源管理部门和地价监测项目承担单位实际调查采集完成。具体分为三大部分：一是监测点的地价数据，在监测点体系的基础上通过市场调查与评估的方式获得；二是土地市场和房产市场的交易数据，通过调查土地和房产的买卖价格获得；三是与地价相关的其他数据，主要来源于有关统计资料，社会经济指标数据来源于资阳市国民经济公报和统计年鉴。房地产市场数据来源于资阳市房地产管理局、资阳市房地产协会。 （四）资阳市城市地价的价格内涵 1、商业用地： （1）设定土地用途为商业，（包括商业用地和商住综合开发的商业用房面积达到40％以上的综合用地）； （2）设定使用年限为40年； （3）根据资阳市商业用地利用的总体情况，以及对资阳市规划局规划管理相关规定进行分析，平均建筑容积率设定为1.5； （4）平均开发程度为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯，宗地内平整）； （5）设定权利状况为完整土地使用权。 2、居住用地： （1）设定土地用途为居住，（包括住宅用地和商住综合开发的住宅用房面积达到30％以上的综合用地）； （2）设定使用年限为70年； （3）根据资阳市居住用地利用的总体情况，以及对资阳市规划局规划管理相关规定进行分析，平均建筑容积率为2.0 ； （4）平均开发程度为“六