物业管理及业主自治培训提纲.docVIP

住宅小区自治与物业管理之难题及应对建议 难在何处 小区业主自治管理工作的困境和难题 业委会成立难 代表、委员候选人产生难； 议事规则、管理规约起草表决通过难； 程序复杂，工作量大。 业主大会议事难 参会人数符合法律规定难； 表决票发放难； 表决票回收难； 表决事项通过难； 业委会议事难 开会难； 议事难； 公共收益使用、处置难 物业公司与业主对公共收益控制权的博弈； 使用、处置收益规定严格、要求高； 物业纠纷调处难 纠纷多涉群体，众口难调； 无有效的调处机制； 关系协调难 现行法律法规对主管部门权责界定不明晰； 管多、管少都不好； 业委会非法人机构，责任落实难。 物业公司面临的困境和难题 收费问题 收费难（图片：物业经理身挂催费牌，向业主催缴物业费） 调价难 公共区域管理难 停车管理难 处置违章搭建难 解决占用共用通道或区域难 共用设施维修难 人力资源管理法律风险大 人力资源密集型企业，人力成本逐年提高，物业费涨价困难。（从2009年-2014年，最低工资从850-1680，社保最低缴费基数从1045-2387） 从业人员法律意识、维权意识越来越强。 3、从业人员素质、待遇、潜在用工风险之间的矛盾。 为什么难 一、解析小区自治难之缘由 （一）老观念面对新事物——缺乏“自治”土壤 中国经历了几千年的封建社会和数十年的计划经济体制的传统，习惯接受他治和自上而下的管理机制，而不是自治。 据统计，城市业主中的维权积极分子约占5％左右，而这5％的积极分子中能够真正坚持下来的只有一半左右。 （二）做事的面对说事的——“吃力不讨好” 业主代表和业委会委员工作属自愿、公益性质，做好了是应该的，若一旦出现问题往往会遭到业主的口诛笔伐。 （三）理想面对现实——“摸着石头过河” 1、新生事物，历史较短。2003年，《物业管理条例》出台，它第一次提出了“业主大会”这个概念，并且还把名称为“业主委员会”的小组，确定为“业主大会的执行机构”的法律地位。2007年《物权法》出台，它更从人大立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。 2、成功实践经验不多。 经多地调研，小区自治管理仍处在萌芽阶段，实际操作仍比较粗线条。 3、法律规定不完善，缺乏可操作性。如业主代表的产生规则，业主委员会日常工作制度，财务规定，业主委员会的监督、业主委员会及委员的法律责任； （四）小机构面对大事业——事多人少 小区自治实行议决制，开展任何工作均需通过一整套程序方能执行，而业委会委员均为兼职人员，工作时间得不到有效保障。 事多 与物业公司“较劲”； 服务质量，公共设施维修，收费标准，收费涨价，公共收益分成，物业合同的签订等； 与业主“周旋”； 接受、处理业主的投诉，答复业主质询，公示业主大会、业委会工作情况等。 内部“博弈”； 业委会主任副主任的选任，内部分工协作，签字权限，表决事项的讨论酝酿等。 人少 （1）委员5-11人（省条例），5-15人（苏州条例19条）；（2）兼职；（3）开会出勤率低；（4）做事人少； （五）赤脚医生面对疑难杂症——专业知识不足 1、需求：小区自治管理工作涉及物业管理、工程、财务、法律等各领域的专业知识，业主代表、委员一般不具有这方面的专业知识。 2、实际：踊跃参与业委会工作的以退休人员为主，虽具有丰富的工作经验，但专业知识较为薄弱。 【案例】 苏州工业园区某小区二届业委会共有委员13名，在该届业委会工作过程中，因为出现了多起物业纠纷，业委会面临很大的压力，于是有7名委员提出了辞呈。由于业委会工作人员较少，二届业委会决定开展委员补选工作，所以又提起召开临时业主大会，经过业主大会的投票表决，产生了新委员7名。 问：二届业委会的补选是否有效？ 要点：（1）业委会选举规则，法律规定“双过半”；（2）委员的补选规则：根据议事规则约定开展补选，缺额超过半数的应召开业主大会重新选举（苏州条例19条）； 第十九条　业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。　　业主委员会的任期由业主（代表）大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。　　业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。　　业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。　　业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。 　一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物