2010年8月南昌市房地产市场研究.docVIP

2010年8月南昌市房地产市场研究报告 ? 　　一、月度房地产市场简析 　　中央重申坚持调控政策，政策重点转向土地领域 　　国务院副总理李克强8月13日和21日分别在北京和苏州考察调研，并要求坚决抑制房地产投机炒作；发改委主任张平向人大提交的报告中也认为部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重，对前期调控效果不满意。北京正酝酿出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，拟加强对商品房预收款的监管。 　　8月19日，国土部正式对外公布《深化改革创新制度建立国土资源系统反腐倡廉工作长效机制实施方案》，大力整顿土地市场。同时国土部还联手银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查。 以上信息说明，中央并未放松调控政策，调控的重点可能会转向土地领域。 　　8月南昌土地供应创年内新高，居住和商住用地供应增加 　　本月南昌市推出21宗土地，供应面积1940.248亩，供应数量和供应面积均为年内新高，供应面积是上年同期和上月的十几倍。8月2日、4日、24日和27日先后四次举行大规模土地拍卖，经历了底价成交→大幅溢价→流拍→平淡收场的曲折过程。本月土地成交面积1069.552亩，成交率仅为55.12%。 　　8月份居住和商住用地成交749.04亩(规划建筑面积88.24万㎡，楼面地价1433.26元/㎡)，占总成交量的70.04%，其中居住用地成交比例今年首次排在榜首；成交的8宗居住和商住用地有7宗为限套型地块，用地面积735.74亩，相当于前七个月的八成。 　　2010年1～8月份，南昌市推出88宗土地，供应面积7752.711亩。相比上年同期，供应宗数和面积分别增加37宗和4367.964亩。推出的88宗土地最终成交83宗，成交面积6655.383亩。 　　累积的刚性需求和拆迁户入市，商品房成交大幅增加 　　累积的4个月的刚性需求和拆迁户入市带动本月商品房成交大幅增加。8月南昌市(含南昌县)商品住宅销售套数和销售面积分别是4491套和44.38万㎡，环比增加2147套和19.84万㎡，增长了91.6%和80.85%。其中南昌县增长势头更猛，增幅在一倍以上。 　　各开盘楼盘的销售率也普遍良好。本月共20个楼盘开盘，其中12个楼盘销售率超过60%，整体销售率达到61.2%，恢复到新政前水平。20个楼盘共计推出2470套房源，共面积23.24万㎡，环比增加7.91万㎡，增长了51.6%，结束了连续三个月下滑态势。 　　2010年前八个月南昌市(含南昌县)商品住宅成交套数和成交面积分别是28275套和284.15万㎡。其中市区商品住宅成交套数和面积分别是15861套和167.13万㎡，同比减少13636套和142.95万㎡，减少了46.23%和46.1%。 　　价格止跌回升，优惠幅度减小 　　如果不考虑别墅影响，本月新推续推成交均价为6184元/㎡，环比、同比上涨790元/㎡和1533元/㎡，上涨了14.65%和32.96%。近三个月折扣逐步减少，6、7、8月份的折扣系数分别是93.69%、95.25%、95.86%。 　　本月成交均价上涨有高价位楼盘带动的关系，也和众多楼盘减少或取消优惠折扣，甚至逆市涨价有关，本月市中心板块城南片区、红谷滩板块红角州片区、青山湖板块和象湖板块价格环比均有100～300元/㎡的上涨。 　　昌北板块供应排名第一，中心区域板块销售火爆 　　昌北板块的南天阳光一次性推出306套房源，供应面积达到2.93万㎡，助推昌北板块供应排名第一，板块的供应量为4.73万㎡，占总量的20.33%，市中心和象湖板块供应比例也接近20%。中心区域的市中心、青山湖等板块土地日益稀缺，商品房供不应求，销售火爆，板块销售率在70%以上，其中金域名都销售率接近100%，“日光盘”再现南昌楼市。 　　建筑形态全系供应，户型供应高度集中 　　8月份建筑形态全系供应，其中小高层供应面积8.9万㎡，环比增加8万㎡，增长了888.2%，供应比例达到38.3%，自07年8月以来首次排在榜首。 　　针对本月购房主力是累积的刚性需求和拆迁户的特点，开发商推出了大量的中小户型，二房和三房供应比例达到93.73%，环比提高5.04%。其中二房供应增长强劲，环比增加6.87万㎡，增长了108.36%，供应面积达到13.21万㎡，占总量的56.82%。合理的推盘策略也取得了较好的成绩，一房的销售为69.54%，一房到四房销售率随着面积的增加而下降。 　　二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析 　　南昌又要诞生地王？ 　　从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出9宗土地，供应面积达到644.96亩，相比本月有所下跌。京东板块是供地重点方向，预计将有5宗用地出让，供应面积为204.043亩。下月出让土地有两宗值得关注，编号为JDP1032号地块起