2010年上半年重点城市新房市场分析报告.docVIP

2010年上半年重点城市房地产新房市场分析 以4月中旬出台的新“国十条”新政为分水岭，2010年上半年的住宅市场经历了大幅波动。3月中旬两会闭幕后成交快速反弹，新政后市场又急剧降温。而土地市场所受影响相对较小，目前供应较前期有所放缓，但成交仍较活跃，唯开发商拿地渐趋理性。住宅、土地市场的冷热不匀，与此次调控的政策指向不无关系。本轮调控，从中央出台的“国十条”以及此后各部委相继出台的一系列关于资金疏导、保障房、土地监管、税制等方面落实新政的措施，可以清晰地体现出其主要的调控目的——在短期内通过差异化信贷控制投资、投机型需求；中长期通过增加土地供应，加大后续住房有效供应，从而使市场供求趋于平衡稳定，防止价格过快上涨。但从政策出台后市场的变化情况看，本次调控目的仅取得了第一阶段的部分成效。 未来十年是我国城市化最为关键的阶段。因此，基本需求仍将随着城市化的进程而稳步增长，这是支撑市场平稳发展的根本动力所在。而今年上半年的市场触底，仅仅只是阶段性的调整，在中长期政策的影响下，需求结构有望更加健康，而下半年的市场成交也将在基本需求的支撑下逐步反弹。预计2010年下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，但降价幅度不会很大，约在15~20%左右。随着价格的下调，基本需求加速入市，下半年成交量较上半年将有所回升，其中一线城市全年成交同比降3~4成，二线降幅在1~2成。 （一）新政局部奏效 市场快速触底 ?“抑需求”初见成效 新房成交跌至低谷 首先见效的是需求被全面抑制。随着非基本需求被快速挤出，各地住宅成交量骤降。从上半年各地成交的月度走势看（图4-1），年初2个月，在季节性因素和2009年底出台的楼市降温政策的双重影响下，成交冷淡。3月“两会”召开后，政策导向明朗，在告别季节性低谷影响后，各地住宅市场迎来恢复性反弹，且持续到4月中旬。新政出台后两个月，成交量快速降至历史低谷。目前，一线城市一手住宅成交量仅相当于2009年同期的3成左右。二线城市调整幅度略小，6月份同比降幅约为4成。因此，整个上半年的住宅成交量处在近几年较低水平。其中，一线城市中，除北京略高于2008年下半年的成交量，其余三市均为2006年以来的最低值。相似情况还有二线城市中的杭州。而其余二线城市情况则较好，虽不及2009年的水平，但仍能达到2006~2007年市场较为平稳时的成交量水平（图4-2）。近期各地成交量已逐步企稳，其中一线城市已在低位略有回升。 ? “逼供应”暂未起效 新房价格依然坚挺 然而，逼出供应量的目的暂未有效。今年上半年，各地政府通过提高土地供应面积，并对开发商海外融资网开一面，希望加速开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。但从市场反应看，土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求；且目前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。2010年上半年，中原监测全国12个城市居住用地成交4228公顷，同比上升166%（图4-3）。在政策调控下，尽管开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃（图4-4）。 说明：图4-3、图4-4为中原集团研究中心根据各城市土地资源管理部门公布的相关信息整理补充而得。统计数据为十二城市相关数据加总所得，这些城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、沈阳、长春、南京和杭州。 而在住宅需求急速萎缩的情况下，开发商多采取了慢开盘、低销售的经营策略，放缓开盘速度，以观察市场反应。从历史情况看，5、6月份本应属供应的高峰期，但近期各地住宅新增批准预售面积均出现不同程度的下降（图4-5）。因此，各地政府由于缺乏从土地持有到开发环节的有效监管，土地供应量的增加并未促成有效的新建住宅供应量的增加。由于开发商们普遍采取按兵不动的价格策略，致使各地住宅项目销售价格依然保持坚挺，近期只是因为中低价位楼盘供应比例的上升，导致部分城市出现了结构性的价格下降（图4-6）。 ? （二） 基本需求稳定 支撑低位反弹 当前政策调控的重点，应该理解是为了挤出投资需求的泡沫，但对首套购房等基本的购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本的居住属性。因此，基本需求的大小成为影响下一步楼市走向的关键。对各城市来说，由于城市化进程的推进所带来的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引发的购房需求，是构成住宅基本需求的主体。从全国总体来看，目前我国正处在城镇化加速的起翘期，1978—2008年我国城市数量由193个增加到655个，城市化率由17.92%提高到2008年的45.68%，未来十年将成为我国城市化最为关键的阶段。因此，基本需求仍将随着城市化的进程而稳步增长，这是支撑市场平稳发展的根本动力所在。而今年上半年的市场触底，仅仅只是阶段性的调整