青岛万科三年规划.pptVIP

企业变革 愿景 三年内进入青岛市场前三名 在青岛公司经营能力全面提升的基础上，结合区域三年规划，青岛公司愿景： 四、三年目标 * 青岛公司2007-2009三年发展规划 青岛公司 2007年4月 目录 一、市 场 趋 势 需 求 变 化 供 应 变 化 市 场 趋 势 二、细 分 市 场 现 状 影 响 因 素 变 化 趋 势 三、企 业 变 革 比 较 与 差 距 改 进 措 施 未 来 愿 景 四、三 年 目 标 五、行 动 一、市场趋势 一、市场趋势 需求变化 （一）宏观经济和居民收入 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 青岛市GDP 2003-2006年保持了平均16%的增幅，未来三年平均保持14%的增长速度，2009年全市GDP总量接近5000亿元。 2003-2006年青岛人均可支配收入年均增幅：14%，2006年全年人均可支配收入达到15328元，比2005年增长18.6%。随着城市经济总量的稳步增加，人均可支配收入也将稳步上升，消费水平进一步提高。 一、市场趋势 （二）人口及家庭结构 统计可知：青岛市区人口增长速度明显高于全市人口增长速度，预计到2009年全市人口将达到800万人，市区人口逼近300万。 07-09年，青岛市平均每年新增家庭5.6万户，每年约有新增人口8万人。家庭结构的变化预示着住房需求的增加。 需求变化 一、市场趋势 （三）外向型经济 青岛市2003-2006年，外贸进出口逐年递增，由于其优越的地理位置优势，未来青岛市对外经济表现仍会十分活跃。 2003-2006年，青岛市共批准外资项目8418个，06年因为房价上涨等和对外招商引资力度等因素影响，批准外资项目减少，07年青岛市政府把招商引资工作作为今年的重点工作之一，引进外资工作将有更大突破。 需求变化 一、市场趋势 （四）奥运经济 奥运对青岛的影响： 1、加大基础建设投资力度，改善城市的居住环境：2002年起，青岛开始了全面构筑城市立体交通体系的建设，先后完成了总投资达11.4亿元的城区“四纵一横”的“横”———全长3.2公里、设计时速为60公里的东西快速路一期工程，以及308国道、重庆路、南京路改造或拓宽工程 。 2、带动产业发展，增加就业机会：奥运经济给其他如：“餐饮、旅游、酒店”等相关产业带来了发展机会，相应地增加了本地居民的就业机会。 3、高级人才引进：科技奥运工程浩大，还有为准备奥运会而必须进行的铁路、公路等基础设施建设以及信息系统建设等。由于这些项目对技术和管理的高标准要求，需要大量的懂技术懂项目管理的复合型人才。 需求变化 一、市场趋势 供应变化 （一）政策变化及影响 “杜世成”后的青岛市政府房地产新政的两个特征： 1、大力改造城中村和城中厂：意味着市中心土地出让由杜时代的“捂地”变为“放地”，市中心住房供应紧张的现状未来将得到改善。 2、重点控制住房价格，限价商品房分批上市、稀释市场价格：受拆迁进度的影响，限价商品房不可能集中上市，对市场价格冲击的力度不会集中体现。 一、市场趋势 （二）存量土地的释放 单从公开市场角度看：2004-2006年库存的可上市面积700万平左右。 该部分库存将在07年后上市转化为市场供应。 供应变化 一、市场趋势 （三）增量土地 “两增”政策将导致土地供应的放大，缓解房价高速上涨的趋势。 由于市中心供应的增加，土地供应的总体结构发生变化，将导致土地出让价格稳步上升。 供应变化 一、市场趋势 市场趋势 由以上分析得出： 1、市场需求：在青岛市宏观经济健康发展、人民收入稳步增长的背景下，受人口及家庭结构以及“对外招商引资”、“奥运”等因素的影响，未来07-09年青岛市市场需求仍会逐年、大幅度增加。 2、市场供应：受青岛市政府房地产政策影响，07-09年市场供应充足。 3、07-09年的青岛市场将表现出“供需两旺”的态势。 一、市场趋势 由以上对青岛市未来三年的供需变化，预测未来07-09年青岛未来市场的表现如下： 市场趋势 二、细分市场 二、细分市场