苏州月亮湾项目分类产品定位建议上.pptVIP

* 月亮湾D2、D3地块建筑策划报告 月亮湾项目分类产品定位建议 一、公寓定位篇 办公、商业：260M2以上产品均为供应与需求的主力面积段; 酒店公寓：以80-160M2为供需主流。 1、住宅、商业、办公总体供需求结构 一、宏观供需结构 144-180M2的再次比重较大改善型产品供应相对较少 2、住宅供应分析 一、宏观供需结构 首次置业 首次改善 再次改善 高端改善 3、需求变化分析 市场扩张期，改善性需求比重大于首次置业需求（首置客户被动入市）； 市场收缩期，改善性需求与首次置业需求大致相当（改善客户逢低入市）。 本案强销期可能处于市场恢复期和扩张期，改善性需求比重较大 市场恢复期 市场扩张期 市场收缩期 一、宏观供需求结构 二、微观供需分析 去化量前三名为：83M2一房一厅一卫，160M2三房二厅二卫，109M2二房一厅二卫 去化率前三名为：83M2一房一厅一卫，109M2二房一厅二卫， 104M2一房二厅一卫 　去化率79% 361 456 合计 325 0 2 4室3厅4卫 300 0 2 4室3厅3卫 260.00 0 2 3室3厅3卫 160.00 71 116 3室2厅2卫 128 12 26 2室2厅2卫 95 8 14 2室2厅1卫 109 54 55 2室1厅2卫 89 33 43 2室1厅1卫 104 50 56 1室2厅1卫 83 132 139 1室1厅1卫 84 1 1 1室1厅0卫 户型面积 销售套数 供应套数 　 环球188供需分析 三、客层定位分析 缺乏基础教育设施 / 中等 高 较高 教育依赖度 较高 较高 低 低 较高 投资置业 湖景资源优 高 较高 低 景观依赖度 能达高品质 高 较高 低 服务需求度 目前休闲配套佳，无商业配套； 未来商业配套品质较高， 较高 高 中等 商业依赖度 目前较差， 未来有轻轨2#延长线，前景好 低 中等 高 公交依赖度 定价将会偏高 高 较高 低 价格承受力 本案条件 再次改善 首次改善 首次置业 本案资源支持的主要目标客户类型 四、公寓定位推导 本案宜立足改善型需求，并兼顾投资型客户 宏观供需分析 园区住宅以80-160M2为主力需求 需求变化分析 市场恢复期和扩张期，改善性需求比重较大。 本案强销售期估计为市场恢复及扩张期 微观供需分析 高端公寓投资客偏好80-100M2的1房或2房产品 改善型客户偏好160M2左右的3房产品 本案资源分析 本案景观资源极好，未来商业、轨道交通便利，支撑投资与改善型客户偏好 五、公寓定位建议 以改善型为主导的户型定位 四房二厅三卫（双套间） （布置于景观面好的位置） 再次改善型 40% 160M2 三房二厅二卫 首次改善型 20% 130-140M2 二房二卫一大厅 （布置于景观面弱的位置） 投资型， 投资兼短期自用型（外地大学教师、常驻外来商务客） 40% 90-100M2 功能空间 针对客户 面积比例 （%） 户型面积 （M2） 另：在顶层设置1-2套平层园林式大宅 二、办公定位篇 与城市总体布局相协调 在城市稳步增长阶段，随着中心城区可建设用地的不断减少，CBD将在城市外围寻找生长点 交通资源丰富 交通便利是商业、商务及各种经营活动的基本条件，城市CBD也将围绕各种交通枢纽发展起来 可开发用地的分布格局和潜力 必须有足够多且相对集中的课开发用地，以使CBD获得可持续发展，到达应有的规模效用 其他因素 大面积的山体和水域对CBD发展有阻碍作用，道路混杂、低质量的住宅、商业和工业区混杂通常会相互排斥，周边环境良好有序发展，能体现CBD城市形象和视觉景观特色 CBD的功能—— 主要功能 商务办公 包括金融、贸易、信息服务等 辅助功能 商业娱乐 包括酒店、零售、休闲、娱乐等 公共服务 包括市政、交通、通讯、文化等公共配套 居住功能 包括住宅，租赁公寓等 CBD倾向于商务办公，兼具商业、公共服务和居住功能，对用地、交通等都有着很高的要求 一、CBD概析 中心布局：大连中山广场 轴线布局：深圳福田CBD 滨水布局：厦门CBD 沿街布局：广州环市东路CBD CBD布局模式—— 中心布局 以十字架或同心圆形态，加上环形与放射形成基本骨架 轴线布局 轴线布局以现代化的交通条件为基础，通过建大容量的交通线路如地铁、轻轨来扩展 滨水布局 有天然水域的城市，城市CBD扩张一般扩张都会首选滨水区域，如水域与城市中心毗邻更是如此 沿街布局 出于对交通便捷性的要求，商务区域集中在城市交通主动线上，围绕一些节点形成松散发展 受自然条件及城市发展模式影响，在中国城市有四种常见的CBD布局模式，本案属于滨水布局模式 一、CBD概析 中心城区 园区 新区 相城区 吴中区 城市发展方向 控制保护 主方向 次主方向 非主方向 非主方向 产业