2011年徐州市开元四季营销报告1.pptVIP

* [开元四季] 2011营销报告 本方案着力解决三方面问题： 对开元四季2011年所面临的市场、客户、产品进行分析和研判 界定2011年的营销总体目标、营销策略核心与具体的销售策略、推广策略、与营销总体布局 聚焦2011年推售计划及2011年上半年度的营销举措 第一部分 市场分析 客户分析 产品分析 定位研判 第二部分 营销总体目标 营销策略核心 销售策略 推广策略 营销总体布局 推广表现 第三部分 2011推售计划 上半年营销举措 年度预算及分配 第一部分 市场分析 客户分析 产品分析 定位研判 【4月11日】银监会：禁止对炒楼者贷款，严控二套房贷； 【4月15日】国务院常务会议：贷款购买二套房，首付不得低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍； 【4月15日】国务院：房价过高区域可暂停发放第三套房贷； 【6月04日】住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会 ——规定二套房认定标准“认房又认贷”； 【6月21日】人民日报发表文章，引导楼市调控不能松劲。 【9月29日】史上最严厉调控政策出台，二套首付50%，利率1.1倍，同时严禁三套房贷。 【11月3日】住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通知：买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。 【12月3日】政治局：明年货币政策变宽松为稳健，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。 2010年是房地产政策调控年。楼市在第一次调控进入四个月的观望期，但是到了第二次调控，仅维持了一个月，2010年11月上海和北京，中国两个最大的城市交易量的下降幅度不及贷款量的下降速度，因受CPI影响，现金全款购房汹涌入市。万科、保利等品牌地产企业，2010年早已“量价齐涨”地实现了销售目标的超额完成。房地产如此发展下去，第三轮调控势不可挡，开发商势必将在下一阶段面临更为严峻的调整形势。如加息、房产税征收、增加保障性住房供应、抑制二套房贷款等，遏制房价过快上涨以及遏制投资投机需求的措施将更具针对性。 市场分析 2010年的市场环境 市场分析 导致客户群体的变化 投资客群 投机客群 非刚性改善需求 在当前的市场环境下，该三类需求正逐步淡出房地产市场，在总的成交中占比较小。 刚性需求 小面积一次置业 小面积改善 大面积改善 大面积一次置业 对应2011年开元四季三期新推房源 中端 中高端 中高端 响应国家政策，房价将在政策下下跌 国家坚决深化调控，市场将出現量价齐跌局势，这种局面将延续到2011年，市场观望氛围将严重加剧，根据国家银行对房价的价格压力测试得知，最高可承受30%的的价格下降，一般在20%左右，因此2011年房价下跌以国家是否进行调控为准侧，一旦国家进行再次调控，价格下跌20-30%成为可能； 市场分析 2011调控的底线测试 市场分析 结 论 一 从2010年年底到2011年上半年： ① 2010年，整体市场已经接受4.17、9.29两次调控，市场一直处于调整中；投资者、投机者基本被挤出市场，基本以刚性需求独立支撑市场，性比价比仍是客户选择的最重要因素，接近年末，市场被2011后继不确定的政策走向所影响，观望气氛笼罩。 ② 目前，2010年第二次调控的效果目前难于体现，调控目的是抑制房价，一旦价格依然走高，2011年不排除第三次调控的来临。因此，2011年上半年，市场将有可能处于下行调整期。 市场分析 后继不确定的政策因素 在房地产市场里主要的关联体都有谁？一是政府、二是银行、三是企业、四是消费者，这四大关联体相互之间是有非常紧密的关系，是一个联动体来使得市场发生变化… 在这里我们通过对关联体中的政策、银行、购房者三类的分析预测未来的市场环境。 购房者 政策 银行 客 户 群 体 的 变 化 政 策 环