世联佛山南海大沥地块前期策划定位报告下.ppt

选择相对均质五种容积率，以寻找变化趋势 星河丹堤基础指标： 总用地面积：200322平方米 总建筑面积：360580平方米 总住宅面积: 358780平方米 容积率：1.8 建筑密度：24% 项目（住宅）排布方案财务指标汇总 3860.23 盈亏平衡点 1.00 成本利润率 674923125 元 税后利润额 1902850000 元 销售收入 677,932,412 元 开发成本 195350 ㎡ 总建筑面积 1.70（住宅） 容积率 本表仅考虑住宅部分； 项目排布方案与之前方案税后利润与盈亏平衡点关系 方案总体财务指标汇总 3910 （未考虑公建前3860.23 ） 盈亏平衡点 总容积率1.75（其中住宅1.7） 容积率 668,806,379 元 （未考虑公建前674923125） 元 税后利润额 其他部分 住宅部分 0.97 （未考虑公建前1.00 ） 1902850000 元 677,932,412 元 195350 ㎡ 成本利润率 ------- 销售收入 开发成本 会所2000㎡，建安成本1000元/㎡，装修成本1000元/㎡； 商业2000㎡，建安成本1200元/㎡； 幼儿园2000㎡，建安成本1200/㎡； 共计开发成本880万 总建筑面积 本表未考虑商业部分销售； 第五部分.竞争力的全面升级 ——”贴标签“的关键 星河丹堤成功秘决：超越同类竞争对手，跻身深圳一线豪宅 对比：完全超越区位/资源略盛一畴的圣莫丽斯 圣莫丽斯 星河丹堤 牛嘴子水库 27万占地 20万占地 规模 1期联排2.8万 2期叠加2.2万 1期独栋/联排3.3万 2期空中别墅2.7万 市场 反应 塘朗山郊野公园（私家登山道） 牛嘴子水库（盘内3万平米人造水景） 银湖山郊野公园（私家登山道） 民乐水库（但与丰泽湖花园独享） 资源 香蜜湖北，周边环境纯粹 关口，周边环境不纯粹 区位及环境 1.2 1.8 容积率 圣莫丽斯 星河丹堤 塘朗山 现 城市中产 向上的力量 西银湖 城市原生别墅群 银湖山 城市别墅 CEO官邸 精神标签建立：形象逐步转化 从“我有-我能”到“我是”——最终一锤定音“城市别墅/CEO官邸” 造星方式 我有 ——银湖山/丰泽湖 我能 ——中产向上 不断提升，仍有犹疑 我是 ——城市/官邸 星河丹堤借鉴 ——“官邸”气质塑造——线下实景全情展示，一举奠定豪宅观感 官邸气质的礼宾式服务 山水合一的林荫会所 华贵高雅的样板房 私有感的品质园林 “丰泽湖”—— 开盘实景展示水岸沿线景观带 星河丹堤借鉴 ——“CEO”标签的线上高调推广 官邸气质的形象宣传 官邸气质的企业家沙龙活动 官邸气质的投资酒会 大师光环佐证项目气质非凡 星河丹堤借鉴：贴标签和优质外部展示奠定成功基础 线上“CEO官邸”标签高调推广 ———— 线下实景全情展示，一举奠定豪宅观感 本项目营销突破点： 水主题延展 高尔夫主题延展 配套标签化 高尔夫资源整合——大浩湖高尔夫会员资格卡 买房即买高尔夫生活方式，出门就可打高尔夫。可以会员资格也可以是一定金额的高尔夫消费券。 1高尔夫主题 高尔夫资源整合——高尔夫品酒会，高尔夫产品发布会： 与大浩湖高尔夫合作，在高尔夫球场内举办名酒鉴赏会，产品发布会等，通过场所的置换强化项目高尔夫主题； 1高尔夫主题 会所功能设置——室内高尔夫运动模拟室： 采用计算机实时成像技术生成模逼真的高尔夫球场画面，辅之以立体声现场环绕配音效果，通过动态成像模拟技术将影像实时投射到高分辨、高强度耐冲击屏幕上，训练者如同置身于真实球场之中； 1高尔夫主题 可选择全世界16个著名高尔夫球场 不受天气条件限制 会所功能设置——少儿高尔夫： 作为高尔夫学校的重要一部分，针对8-9岁的少年高尔夫爱好者提供专业的培训和指导； 每年暑假举办专门的少年高尔夫活动； 1高尔夫主题 1高尔夫主题 高尔夫 园林展示功能设置----高尔夫园林 可设在A-B二地块中间，拉近二者的距离，或成为B地块高层和低密度产品的景观支撑，同时也提供高尔夫运动功能； 2 水主题 水的引入----水轴景观带： 沿高层区而成的水景景观带，用景观区隔高层区和低密度别墅区； 高层的公共活动场所——住户邻里交流、休憩及欣赏艺术品的场地；别墅区的景观支撑； 3,811.23 0.95 676,629,695.56 1943990000 711,127,334.60 207550 1.80 别墅+高层 1.8-2 3,703.66 0.39 329,846,359.54 1522800000 845,050,509.60 253800 2.21 小高层+高