论我国预购商品房抵押权预告登记的效力——结合银行利益保护的角度.pdf

重庆科技学院学报 (社会科学版)2017年第3期 JournalofChongqingUniversityofScienceandTechnology(SocialSciencesEdition) No．32017 论我国预购商品房抵押叔预告登记的效力 结合银行利益保护 的角度 凌 飞 摘要 ：分析 了预购商品房抵押权预告登记的性质 、效力以及银行不享有优先受偿权的依据 ，建议从法律层面和银行 自身 双管齐下防范贷款银行在预购商品房抵押权预告登记 中承担 的风险。 关键词 ：抵押权 ：预购商品房 ：银行风险防范 中图分类号 ：D922．38 文献标识码 ：A 文章编号 ：1673—1999(2017)03—0028—03 作者简介 ：凌飞(1992一)，男，安徽大学法学院 2015级硕士研究生 ，研究方向为民商法。 收稿 日期 ：2017-01—12 为适应我 国商 品房预售 的现实需要 ．预购商品 有权 ，或者设定建设用地使用权 、地役权 、抵押权等 房抵押权预告登记 (简称预抵押登记)结合预告登记 其他物权 的，应当依照 《物权法》第 20条规定认定其 和不动产抵押制度而产生。预抵押登记 的实质是购 不发生物权效力 。可见 ，预抵押登记是一种保全请求 房人将预购的期房作为担保物抵押给银行 ，银行提 权 ，是为 了保障将来抵押权实现而进行 的登记 ．目的 供购房贷款 。由于预购 的商品房没有产权证明．无法 在于限制抵押人处置登记的预售商品房 。但实际上 办理不动产抵押登记 ，银行为了保障将来正式抵押权 银行还是承担着极大的风险。如果借款人到期无力 的实现 ，与购房人先进行预告登记 。预抵押登记 的主 清偿贷款 ，银行因尚不能办理正式 的房屋抵押登记 ， 要法律依据是 《中华人 民共和 国物权法》(简称 《物 不能行使抵押权 。对于预抵押登记银行是否享有等 权法》)第 20条 、《最高人 民法院关于适用 (中华人 民 同于抵押登记效力 的优先受偿权存在争议。2014年 共和 国物权法)若干问题的解释(一)》(简称 《(物权 一 起关于贷款银行起诉借款人和房地产开发商到期 法)解释 (一)》)第 4条关于不动产物权预告登记的 不还借款 的连带责任纠纷案 ，无锡市 中级人民法 院 规定 ，除此之外 ，还没有相关的具体规定。因此 ．司法 审理裁判认为 ，预抵押登记是一种临时性登记 ，不能 实务 中对于预抵押登记 的相关概念认识模糊 ．不同 等同于抵押登记直接产生支配效力的。这种登记 的 地区法 院对于正式办理抵押权登记之前 ，银行是否 本质是对期待利益的抵押 ．而不是对房屋的抵押 ．即 享有优先受权 的认定不一致。目前 ，我国商品房买卖 使具有对抗第三人的效力 ．也不能认为其为物权登 市场中绝大多数是期房交易，商品房抵押权预告登 记 。不能依据 《担保法》第 28条 的规定使银行享有优 记问题与预购商 品房抵押贷款业务 中的银行风险以 先受偿权…。2010年南京市鼓楼 区法院在审理类似 及我 国住房金融市场的发展密切相关。 的一起商品房借贷纠纷案件 中，承办法官在裁判 中 指出，如果银行在借款合同中约定了贷款人和开发 一 、 预购商品房抵押权预告登记的相关规 商的连带责任 ，且对该商品房 已经办了预抵押登记 ， 定和实践中的困惑 那么在购房人违约不偿还贷款时 ．银行可 以要求开 2008年 ，中华人 民共和国住房和城乡建设部 (简 发商承