物业服务企业营改增后相关账务处理探析.doc

物业服务企业营改增后相关账务处理的探讨 　　摘要：随着我国“营改增”政策在全国全面推行，物业服务企业也由原来缴纳营业税改为缴纳增值税。本文以某物业服务企业实施“营改增”后实际发生的经营业务为案例，从会计账务处理的视角，详细阐述了“营改增”后物业服务企业主要账务处理过程，为物业服务企业账务处理提供参考 关键词：物业服务企业 营改增 财务处理 探讨 自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。随之财务相关账务处理也发生了较大的变化，本文主要以一般纳税人为例阐述了“营改增”后物业服务企业主要账务处理。（连续不超过12个月应税服务营业额超过500万元的纳税人认定为一般纳税人，增值税税率为6%，连续12个月应税服务营业额未超过500万元的纳税人认定为小规模纳税人，增值税税率为3%。） 某物业服务企业属物业服务一级资质企业，主要为住宅小区、商业购物中心等场所提供物业服务，2016年5月1日起改征增值税，被核定为增值税一般纳税人，该企业以权责发生制确认所属当期的各项收入和成本费用；本文以2016年5月份发生的各项经营业务为账务处理依据，只考虑营业税及增值税的影响，相关附加税不予考虑；每个案例中相关数据只是为了读者理解相关账务处理；营改增后对物业服务行业的整体税负影响非本文讨论议题 一、关于收取物业服务费的相关账务处理 （一）当月收取业主交来物业服务费3000元，其中2016年4-6月份各1000元 1、开具增税税发票 借：银行存款 3000 贷：应收账款-业主 1000 主营业务收入-业主 943.40 预收账款-业主 943.40 应交税费-应交增值税-销项税 113.20 借：主营业务税金及附加 50 贷：预付税费-营业税 50 2、不开具增值税发票，开具收据 借：银行存款 3000 贷：应收账款-业主 1000 主营业务收入-业主 943.40 预收账款-业主 1000 应交税费-应交增值税-销项税 56.60 （二）确认房产公司代付业主物业费 1、当期确认应收房产公司空置房物业费1000元 借：应收账款-房产公司 1000 贷：主营业务收入-房产公司 943.40 应交税费-应交增值税-销项税 56.60 2、收到房产公司银行转账支付1000元代业主支付的物业费 借：银行存款 1000 贷：应收账款-房产公司 1000 3、确认业主因工程质量问题欠费，转由房产公司代业主支付物业费 借：应收账款-房产公司 贷：应收账款-业主 （三）收取业主装修押金 1、收取业主交来装修押金1000元 借：银行存款 1000 贷：其他应付款-物业押金 1000 2、返还业主装修押金1000元 借：其他应付款-物业押金 1000 贷：银行存款 1000 （四）收取业主未及时缴纳物业费的滞纳金50元 借：银行存款 50 贷：营业外收入 50 二、关于收取社区经营收入的相关账务处理 收取业主住户卡、业主卡、蓝牙卡工本费、垃圾清运费、有偿服务及公共场地出租收入等收入 （1）业主办理蓝牙卡，收取工本费1000元 借：银行存款 1000 贷：主营业务收入-社区增值收入 943.40 应交税费-应交增值税-销项税 56.60 （2）出租某一部分社区公共场地给某商家作为广告张贴区，取得出租收入1000元，存入银行 借：银行存款 1000 贷：主营业务收入-社区增值收入 283.02 应交税费-应交增值税-销项税 16.98 其他应付款-公共区域收支 700 三、关于出租物业公司接管不动产相关账务处理 （1）出租2016年4月30日前物业公司取得管理权的停车位，当月取得相关收入1050元，存入银行 借：银行存款 1050 贷：主营业务收入-社区增值收入 1000 应交税费-应交增值税-销项税 50 （2）出租2016年5月1日后物业公司取得管理权的停车位，当月取得相关收入1110元，存入银行 借：银行存款 1110 贷：主营业务收入-社区增值收入 1000 应交税费-应交增值税-销项税 110 四、代收业主费用（代收水费、电费、垃圾费、电梯分摊等）的会计处 代收业主的费用（代收水费、电费、垃圾费、电梯分摊等），供水局或供电局等开具发票给物业公司，再由物业公司开具发票给业主 （1）银行